円安対策してますか？

政府と中央銀行が目標インフレ率に達するまで、無制限に自国の通貨の供給量を増やす宣言をした国は前代未聞です！

これはインフレ政策というよりも円安政策なのです！

自国の通貨の価値が高いままでは、社会保障が持たないし国家の借金も増える一方なので、国家防衛としては当然の政策でしょう。


 日本の株価や不動産や物価はドルベースでは変わらないでしょうが、円ベースでは間違いなく上がります。（実際には上がるのではなく円が下がるのです）

今、物件価格３０００万円で家賃が２０万円取れている不動産は、ドルベースでは物件価格３０万＄の家賃２０００＄です。
円の価値が二割下がれば、物件価格３６００万円で家賃は２４万円になります。
しかしながら、１＄＝１２０円となるのでドルベースでの物件価格と家賃はそれぞれ３０万＄２０００＄と変わりません。
株価や物価も同じことです。
上がるのではなく円の価値が下がるのです。


これに対する対抗策は
●円以外の外貨を持つ
●外国債券・外国株式・外国不動産やそれらに投資する投資信託を買う
●日本株式を買う
●不動産を買う
●貴金属や宝石を買う
●フェラーリの限定車を買う
 などがあります。


不動産は、物件価格に加えて家賃も上がるので（勿論ドルベースでは上がりません）、インフレ対策として最も有効なのです！



バブル期の終わりに不動産投資をした千昌男、ジャンボ尾崎、桑田真澄はその後のデフレで大変な目にあいました。


しかしながら、いい時期から不動産投資を始めた島田紳助は不動産王となり芸能界を引退出来て悠々自適の生活をしています。


投資は時期によって正解不正解がまったく変わります。


お金の価値を徐々に下げていくことをしなければ年金も国家も破綻するというような背景において、円安は間違いない方向です！


そんな中で現物資産を勧めることは自信を持って行えることであり、現金給付の保険や年金をススメルほうにむしろ罪悪感を抱かないのでしょうか？

消費税の脱税は重罪！

消費税は代表的な間接税です。

間接税とは、税金を負担する者と税金を納める者が異なる税金です。

消費者が税金を負担し、それを預かった事業者が代わりに納税する税金が間接税で、他には酒税やたばこ税などがあります。


消費者は税金と思って消費税を事業者に支払って（本当は預けて）います。

その預かった税金を脱税することは、直接税である法人税や所得税の脱税に比べて厳しく追及されるようです。

本来、通過するだけの消費税を脱税するのだから当然と言えば当然ですね。
横領のようなものですから。

 法人税や所得税の脱税ならば、刑事事件として立件される基準が億のようですが、消費税を脱税すると一桁少なくとも立件されるようです。

保険の窓口の創業者が最近、数千万円の消費税の不正還付をしたとして、その指南役と共に東京地検から起訴されたことが発表されました。

起訴ですよ起訴！


起訴された限りは、裁判で有罪判決が出るのでしょう。金額からすると、おそらく実刑は免れて執行猶予つきの有罪判決になるのでしょう。


有罪判決が出たとき、各保険会社が保険代理店である保険の窓口に対して処分も含めてどういう対応をするかにみなさん、注目しましょう！


「刑事罰」ですからね！
よく保険会社自身が食らっている「行政処分」とは、レブェルが違いますからね！


特にコンプライアンスには最もうるさいオリックス生命の対応には注目しております。

一人の時に差が付く

己こそ己の寄るべ
己を置きて誰に寄るべぞ
良く整えし己こそ、まこと得がたき寄るべなり

私が学生の頃やっていた少林寺拳法に上記のような教えがあります。
いつ思い出しても真理だと思える教えです。

勉強でもスポーツでも仕事でも、自己鍛錬をする人間だけが成果がでるものです。

学校や塾や、練習や会社などでみんなと一緒の時には差は生まれません！
一人になったときに黙々と努力をする人だけが勝つのです。

そしてこれは「クセ」なので、一つの領域でこれをできた人間はほかのことでも当然のごとく行います。

大企業が一流大学出身者を採用したがるのはこのためです。

最後の砦

本当にインフレになりますかね？

こういう質問をする方がいます。


こういう方は
「年金や国家財政を破綻させないためにはインフレにするしかない!」
ということを理解されていないのだと思われます。


円の供給量を増やして円の価値を下げることをしない限り、年金も国家財政もいずれ破綻してしまうでしょう。


政府と日銀にとっての最後の砦がインフレ政策なのです。

空室リスクをいかにヘッジするか

収益不動産経営における最大のリスクは空室リスクです。

空室になると予定の家賃が入ってこずにローン返済などに支障を来すことになるので、このリスクをいかにヘッジ（回避、軽減）するかが最も大事なことになります。


空室リスクヘッジ方法は、
①グロスで吸収する
②ヘッジにコストをかける
という大きく二つの方法があります。

マンション一棟買いの場合はそれ自体が①になっています。
一棟の規模があれば全室空室ということはあり得ないでしょう。

規模が大きければ大きいほど、大数の法則によって確率どおりに近づきます。

その地区の平均空室率が５％であれば、沢山の部屋数を持てば実際の入居率も限りなく９５％に近くなり、これで返済計画などのビジネスプランを立てることが可能となります。
これが空室リスクをグロスで吸収するという方法です。

分譲一室買いの場合には残念ながら自分がこの方法を取れませんので、グロス吸収をできる業者にコストを支払うという方法をしなければなりません。

あなたが賃貸物件管理業者でその地区の平均空室率が５％としましょう。
収益マンションオーナーから「家賃の１０％を保証料として支払うから空室でも家賃を保証してくれ」と言われたらどうでしょうか？
多くの物件を管理していたならばあなたはグロスで空室リスクを吸収できるので、これは大変おいしい話となります。規模次第では６％でも採算が合うのです。

このように、一室オーナーは保証料というコストを掛けて空室リスクをヘッジすることが出来、受ける側はグロスで吸収できるのです。