不動産投資のリターンとリスク

安定した家賃収入が、自分があくせく働かなくても海外にいても得られる。
このことで、経済的な悩みから解放されるというのが収益不動産投資の最大の魅力でしょう。

これから購入する物件を担保にレバレッジを掛けられるので、高い利回りと早い投資元本回収によって短期間で巨額の資産を築けるのも大きな魅力です。

では、リスクはなんでしょうか？
火災や自然災害には保険が掛けられるのでここでは考えないこととします。

生活費に不自由しなくなるのも、ローンの返済ができるのも、資産を築けるのも、すべては家賃収入があっての話です。
そうです。家賃収入が途絶えることが最大のリスクなのです。

そう考えれば、不動産投資において絶対にやってはいけないことが見えてきます。

「絶対にしてはならないこと。それは分譲を買うことです。」

よくサラリーマン大家さんと持ち上げられて分譲ワンルームマンションを一室買わされている人がいますが、本当に滑稽ですね。

こんなのは投資ではなくギャンブルです。

たった一人の賃借人に運命を委ね、家賃が入るか入らないかの百かゼロに賭ける！
これをギャンブルと呼ばずして何が博打でしょうか。

しかも、凄い割高で買わされているのです。
もしあなたがワンルームマンション20室を一億円で買ったとしましょう。
これを他人に一室ずつ分譲するとすれば、一室500万円で売りますか？
売るわけないですよね？
一千万円近くで売りたいと考えるはずです。

収益物件を一棟丸ごと購入すれば割安で買えます。
また、全部空室ということはまずありえないので、家賃に関してゼロか百かのギャンブルにはなりません。

もし、一千万円の資金があるのならば分譲ワンルームをキャッシュで買うよりも、借入を起こして一棟買いしたほうが遥かにリスクが小さくなることがお分かりいただけたことでしょう。

スケールを大きくすればするほど不動産投資はリスクが少なくなるのです。
そして、普通のサラリーマンや自営業者でも物件担保で借り入れが行え、大きなスケールでの経営が出来るのが収益物件不動産投資の魅力なのです。


「たった一人の労働力からの家賃にローン返済計画を委ねるのは本当に博打です。」

ただ、まだ収益物件であれば、賃借人が家賃を払えなくなれば出ていかせ、新たな労働力をあてにすることが出来ます。


そう、もうお分かりですね。
最もリスクが高く、ギャンブルそのものなのがマイホームの購入なのです。

マイホームは、自分の物件を自分に貸していると考えると分かり易い。
追い出すことのできない賃借人です。

何十年というローン返済を、代わりを探すことのできない唯一の「自分という労働力」に頼っているのです。

よく考えれば、本当に恐ろしいことです。

このように、不動産投資においては（というよりも投資は全般に同じことが言えるかもしれない）、みんながやってるから比較的リスクが少ないと思い込んでいることが最もリスクが高いのです。


たまにやっている人が見かけられる収益分譲不動産一室買いが次にリスクが高く、滅多にやってる人にお目にかかれない収益不動産一棟買いが最もリスクが低いのです。

一棟と言わず何棟も持てばもっとリスクが低くできます。

機は熟した！
この世界に本格的に乗り出します。

レバレッジドバイアウト

これは企業買収などでよく用いられる手法です。

確か、ホリエモンがフジテレビ本体を買収するか？！　と言われていた時にその資金調達方法として着目を浴びたと思います。

今持っている資産ではなく、これから買収する企業の株式を担保に資金を借りるという方法です。
この方法だと、自分よりも遥かに大きい企業の買収も可能となるわけです。

この時、テレビに出ている人がこんな発言をしました。
「これから買う物を担保に金を借りるなんて。そんなの反則だよ。」

私はテレビにこう叫びました。
「おーい。お前も自宅買うときにはそうしたのではないのか。この反則野郎！」

そうなのです。
不動産取引は、「レバレッジドバイアウト」の技法が使えるのです。

だから資産を持たない人が数千万円や数億円もの借入を用いてレバレッジを掛けることが出来るのです。

そして、収益不動産物件の場合には他人が働いて稼いだ収入で支払ってくれる家賃で、借入を返済していくことが出来るのです。

ここに、不動産投資のリターンとリスクがあるのです。

新しい挑戦

終わったことを振り返っていても仕方がないので、今年はいろいろと新しいことにチャレンジしていきたい。

私ももう間もなく50歳になります。
若いころと比べて考え方で変わったのは、爆発よりも安定を望むようになったこと。そして、自分の死を意識するようになったことです。

今後仕掛けていくビジネスは、印税的収入が長く発生してそれをうまく子供たちに残してあげられるもの、になるでしょう。

これを補償の分野と貯蓄の分野ともう一つ立ち上げる予定です。

貯蓄の分野では確定拠出年金に力を入れたいと考えています。
確定拠出年金は企業型（選択制）だと社会保険料と税金が、個人型だと税金が確実に減りその分生活費を確実に増やすことが出来ます。
これは日本人の一番好きな確定利回りというものです。

もう一つとしては、不動産に注目しています。

不況の不動産買いは旨みが大きい。
景気が悪くなると物件価格は大きく下がりますが、家賃はそれほど下がりません。
ですから大変高い家賃利回りになるのです。
逆に、景気が良くなると物件価格は大きく上がりますが家賃はそれほどは上げられません。
ですから、不動産は不景気に買わなければならないのです。

リーマショック後、世界の不動産は大暴落しました。
これに着目して私は海外不動産をここ数年買いあさってきました。
と言っても、現物は詐欺リスクとかもあるので不動産投資信託リートをどんどん買い増していました。
基準価額は低かったので、分配金（家賃）利回りはなんと２０％ぐらいです。
さらに、最近の円安で基準価額も大きく上がり含み益まであります。

私の勧めでリート投資をしていた人は今ウハウハでしょう。

今年は日本の不動産それも現物の物件に投資しようと考えています。


不動産現物投資の醍醐味は、銀行融資でレバレッジを掛けられることです。

例えば物件価格一億円で、年間家賃一千万円のワンルームマンション一棟買いをすることを考えましょう。
分かり易いように、ここでは諸費用や税金は無視します。

キャッシュでこれを買えば家賃利回りは１０％です。
自己資本を回収するのに10年かかります。

しかしキャッシュは1000万円で9000万円を借り入れればどうなるでしょうか。（10倍レバレッジ）
自己資本1000万円に対してはなんと家賃利回りは100％です。

自己資本をわずか一年で回収でき、また次の物件に投資できます。（もちろん実際は利息があるのでもう少し掛かる）

これが不動産投資が何よりも資産を膨らませるスピードがあるところなのです。
不動産王と呼ばれる人々が、短期間で大金持ちになったのも頷けます。

このように現物の不動産投資は、せっかく借入というレバレッジが使えるのだから、必ず融資を受けないと旨みはないのです。

しかも、不動産投資のすごいところは「レバレッジドバイアウト」という仕組になっているところです。
これについてはまた次回。

オフショア業界の今後

オフショア保険会社の雄であったＦ社が日本を撤退してから半年以上経ちました。

ここの変額年金はバランスが良く優れものであったとつくづく思います。
但しそれは正しい商品理解という大前提があってのことです。

この正しくない誤解・曲解が最終的には日本撤退となってしまったのでしょう。

変額年金は先進国国債で運用する定額年金と異なり、投資信託で運用する非元本確保型です。
そのため高い利回りを追求できますがマイナスのリターンもあり得ます。

それなのに過去の運用成績を確定利回りのように誤解を与える説明をした人々がいるのでしょう。
特にたまたま2009年３０％2010年１０％であったのにも関わらず２０％の平均リターンをさも確定利回りのように説明していたＡ社の方々は反省すべきでしょう。2011年はとんでもない運用成績でしたからね。

契約者保護制度を運用保証と曲解した人もいたのではないでしょうか。
日本の保険会社にも契約者保護制度はあり、保険会社が破綻した時には責任準備金の９０％が保護されます。
マン島の契約者保護制度は保険会社破綻時には時価の９０％が保護であるのに、元本の９０％が保証されていると誤解させるような説明を私も聞いたことがあります。

それから、初期口座に関しても誤解や曲解は多かったのではないでしょうか。
「18ヶ月間はロックされますから」
こんな説明をビデオで見たことがあります。
これを聞くと19か月経てばロック解除と誤解されますよね。
正しくは「18ヶ月間積み立てた資金は満期までロックされますから」です。

こういう心無い説明によって撤退してしまったのは残念でなりません。

Ｆ社が日本撤退してからは、この分野は淘汰されたのではないでしょうか。

かつては関わっていた人も現在はやりたくてもやりようがないのですから。




今、オフショア変額年金で一人気を吐いているのはＨ社でしょう。
Ａ社がものすごく積極的にこれを扱い、ネットの世界でも賛否両論が渦巻いています。

果たしてＡ社のスキームは本当に合法なのか？
Ｆ社の商品には保険機能がなかったので保険商品ではなく金融商品と認定されましたが、類似構造のＨ社の商品は金融商品に認定されないのか？

昨年一月の検査は合法という結果だったのか？

ここの結論がどうなるのかを注目している人は多いのではないでしょうか。

Ａ社がやっていることが合法なのであれば、まったく同じスキームでＨ社を取り扱いたい。
と考えている人もいるでしょう。

オフショア業界の今後はＡ社の結論待ち、と思っている人も多く私もそのうちの一人です。

自分のことを分かることが最も大切

「敵を知り己を知れば百戦危うからず」という格言があります。

ビジネスと経済の世界においては敵とは市場環境で己とは自分の立場や能力というところでしょうか。
この、自分がどの立場なのか。
がわかっていない人が多いのにはいつも驚かされます。

安倍政権になってから約３０％円安となり、約３０％日経平均株価は上昇しました。
これを喜ぶ立場ではない人間が喜んでいます。

円が三割安くなったということは、円の価値が三割減り国民の円資産が三割失われたのです。
これは物価高ということで実感できるようになると思います。

円安になって喜ぶべき立場の人は輸出を営んでいるか、外貨預金・外国債券・海外株式・海外ファンド・海外不動産などに投資している人だけです。
日本人の大半の人は、こういう立場ではないでしょう。

日本株が３０％上がったと言ってもそれは円貨で評価しての話で、その円自体が下がっているのだからドルなどの外貨ベースでみると上がってはいません。
ニューヨークダウはドルベースで上昇し、かつドルも上がっているので本物の上昇なのです。

ここ数カ月で一般的な日本人の資産は三割減り、日本株に全財産を投じていた人はチャラ。
海外に向けて投資や貿易をしていた立場の人だけが儲かったということです。


また、自分の能力もわかっていない人も多いですね。

一回聞いた話を一回で理解して覚えたと勘違いしている人が多いのには本当にびっくりです。

そんなことが本当にできるのならば、間違いなく東大に行けたということを自覚するべきでしょう。

私は残念ながら暗記は得意ではなかったのでこういう自惚れは一切ないですね。
ですから、同じ本を何度も読み返したり、同じセミナーを何度も聞きに行ったりを常にやってきました。

「敵を知る前に己の立場と能力を冷静に見つめましょう」

悪口の伝書鳩

「久保さんのこと、〇〇さんがこんな風に言ってますよ…」

わざわざこんなことを伝えに来る「悪口の伝書鳩」のような人間が組織にはいるものだ。

人は悪口を言うものであり、組織の大小に関わらず組織の長は悪口を言われるものである。

従って、悪口を言った（本当は言ってないかもしれない）人に対して目くじらを立てるのは間違いです。


悪口の伝書鳩に対する対応を間違えないことです。

私はこういう鳩には次のように対処します。

私「ほう、それであなたはその人に何て言い返したの？」
鳩「いえ、何も。まずは報告しないとと思いまして」

私「言い返さないということは、あなたも私に対してそう思っているということだな。
私があなただったら、久保さんはそんな人じゃないと反論してますよ。
それを言い返さずに、わざわざ私に対して言ってくるということは、その人の名を借りてあなたが日頃私に対して思っていることを言っているのだ。
と私は捉えますよ」



そうなのです。
こういう悪口の伝書鳩が、人間関係を悪くして、組織をおかしくしてしまうのです。

自分は絶対に悪口の伝書鳩にはならないことです。


どうも、日本人は伝書鳩をすれば
「おう、わざわざ忠信してくれてありがとう。」
と思われると勘違いしているようだ。


また、伝え聞いた人もそんな風に思ってしまう人がいるようだ。


悪口の伝書鳩にならない、悪口の伝書鳩に対する対応を間違えない。


組織を守る立場の組織の長には重要な事である

感謝

長年お世話になった方からお電話をいただいた。

もう六年以上も音信不通だった。

十年以上私は一つのビジネスをやらせていただきました。

最後は、路線の違いから袂を分かちました。
その時まだそのビジネスで月に８桁収入がありましたが、翌月からなくなりました。

私は、貰っていた収入が無くなったことを恨んだことは一度もありません。

それまで貰えたことを感謝しています。

世の中には、収入が減ったり無くなったりすれば、それまでいただけた感謝を忘れる人がいます。


フラれたら、それまで愛してもらった感謝を忘れる人がいます。


私はそんな人間にはなりたくない。

そうならないためには、今を精一杯生きて、過去より今のほうが上向いてることが大切だと感じている。