新しい挑戦

終わったことを振り返っていても仕方がないので、今年はいろいろと新しいことにチャレンジしていきたい。

私ももう間もなく50歳になります。
若いころと比べて考え方で変わったのは、爆発よりも安定を望むようになったこと。そして、自分の死を意識するようになったことです。

今後仕掛けていくビジネスは、印税的収入が長く発生してそれをうまく子供たちに残してあげられるもの、になるでしょう。

これを補償の分野と貯蓄の分野ともう一つ立ち上げる予定です。

貯蓄の分野では確定拠出年金に力を入れたいと考えています。
確定拠出年金は企業型（選択制）だと社会保険料と税金が、個人型だと税金が確実に減りその分生活費を確実に増やすことが出来ます。
これは日本人の一番好きな確定利回りというものです。

もう一つとしては、不動産に注目しています。

不況の不動産買いは旨みが大きい。
景気が悪くなると物件価格は大きく下がりますが、家賃はそれほど下がりません。
ですから大変高い家賃利回りになるのです。
逆に、景気が良くなると物件価格は大きく上がりますが家賃はそれほどは上げられません。
ですから、不動産は不景気に買わなければならないのです。

リーマショック後、世界の不動産は大暴落しました。
これに着目して私は海外不動産をここ数年買いあさってきました。
と言っても、現物は詐欺リスクとかもあるので不動産投資信託リートをどんどん買い増していました。
基準価額は低かったので、分配金（家賃）利回りはなんと２０％ぐらいです。
さらに、最近の円安で基準価額も大きく上がり含み益まであります。

私の勧めでリート投資をしていた人は今ウハウハでしょう。

今年は日本の不動産それも現物の物件に投資しようと考えています。


不動産現物投資の醍醐味は、銀行融資でレバレッジを掛けられることです。

例えば物件価格一億円で、年間家賃一千万円のワンルームマンション一棟買いをすることを考えましょう。
分かり易いように、ここでは諸費用や税金は無視します。

キャッシュでこれを買えば家賃利回りは１０％です。
自己資本を回収するのに10年かかります。

しかしキャッシュは1000万円で9000万円を借り入れればどうなるでしょうか。（10倍レバレッジ）
自己資本1000万円に対してはなんと家賃利回りは100％です。

自己資本をわずか一年で回収でき、また次の物件に投資できます。（もちろん実際は利息があるのでもう少し掛かる）

これが不動産投資が何よりも資産を膨らませるスピードがあるところなのです。
不動産王と呼ばれる人々が、短期間で大金持ちになったのも頷けます。

このように現物の不動産投資は、せっかく借入というレバレッジが使えるのだから、必ず融資を受けないと旨みはないのです。

しかも、不動産投資のすごいところは「レバレッジドバイアウト」という仕組になっているところです。
これについてはまた次回。