最後のキャンペーンを阻止！

MRI事件がマスコミを賑わしています。

金融庁に対する批判的な論調が多いが、私はそうは思いません。
むしろ、お見事！と言いたいです。


この手の事件においては、最後にキャンペーンをやって集めるだけ集めてトンズラが通例です。

昨年春のスピーシーアービトラージ事件でもそうでした。
あれからもう一年なのですね。

スピーシーの場合、マージンをばら蒔きすぎて胴元には大した金が残っていない。これでは詐欺の責任を負わされるのは割りに合わない。
最後にキャンペーンで思いっきり金を集めてからトンズラしよう！
というように胴元は考えたのでしょう。

このキャンペーンだけで被害金額は百億円を越えていると言われています。

まさに最後っ屁ですね。



MRIも長年の自転車操業タコ足配当で、胴元には大した金が残っていないのでしょう。

春からの募集用のパンフレットを作っていたようですね。
おそらく、最後のキャンペーンを企んでいたのでしょう。
よくぞ、これを阻止していただけたと思います

国にバランスシートを合わせるべき時が来た！

日本国のバランスシートと典型的な日本人のバランスシートは真逆の構造となっています。

日本人特にリタイヤした世代のバランスシートには、ローンなどの負債がほとんどありません。
資産は、ほぼ百％日本円の預貯金や保険資産で持っておられます。

日本国のバランスシートには国債などによる負債がたんまりとあります。
円建ての借金が実に１，０００兆円もあるのです。
日本は世界一の債務国であるが、同時に世界一の債権国としてアメリカを始めとした諸外国にたくさんお金を貸しています。
米国債その他の外貨建て債券という形での資産をたくさん保有しているのです。
また、国有地も多く保有しています。

このように日本国は円建ての借金を多く抱えていて、一方で外貨建て資産と不動産を多く保有しているのです。

国民とは真逆ですね。典型的な日本人は資産は円建てで借金はなしです。

今までのようなデフレ・円高では、国民の円資産は実質上膨らんで来ました。
一方、国の借金は実質上膨らみ、国の資産である外貨建て債券や不動産はどんどん目減りしてきたのです。

昨年までのデフレ・円高においては、国は苦しく国民は楽だったのです。

ところが、アベノミクスでこれは大逆転となるでしょう。
国も日銀も本気です。
インフレ・円安政策をとことんやる決意で、国民がそれを歓迎しているのです。

インフレになると現金は目減りして、不動産は値上がりします。
インフレになると円建ての借金は実質上目減りします。

円安になると円資産は目減りして、外貨建て資産は膨らみます。
円安になると円建ての借金は目減りします。
１＄８０円の時にした１，０００万円の借金は、１＄２００円になればたったの５万ドルで返せるのです。

インフレ・円安が進行すると、日本国の円建ての借金はどんどん目減りします。
さらに、日本国の保有する外貨建て資産と不動産は大きく膨らむでしょう。

反面、国民の円資産はどんどん目減りしていきます。


もうお分かりいただけましたね。
そうなのです。
アベノミクスの真意は、国民の資産を国に移転することにあるのです。

これを見抜けずに目先の空気で喜んでいる人たちはおめでたい限りです。


では、これからどうすればいのでしょうか？
簡単です。
国が自分のバランスシートに有利なことをするのだから、国のバランスシートに合わせればいいだけのことです。

今からでも全然遅くはありません。
外貨建ての資産を多くして、不動産を買いまくる。
円建ての借金はどうせ目減りするので大いにするべき。

私も、今年は大型の収益不動産をフルローンで買いまくろうとしています。

都心の物件は、自分が賃貸で住むのが割安

都心の分譲ワンルームを悪徳業者は売っているが、絶対に引っかからないでもらいたい。

地方都市と都心の土地代を比べると、数十倍から数百倍にもなる。
自分が物件を買うのは極めて高いということをご理解ください。

一方、家賃はどうだろうか？
そんなに差はありますか？
地方都市のワンルームが家賃３万円で、都心がその百倍の３００万円はあり得ないでしょう。

そうなのです。
都心の物件は、物件代金は高く、家賃は割安なのです。

こんなものを買うのは馬鹿であり、売るのは悪である。

都心の物件の家賃は割安なのだから、自分が借りて住むほうに回るのが正解なのである。

不動産取引と消費税

土地は、消費しないので土地取引には一切消費税は課されません。

では、建物の取引はどうでしょうか？

一番簡単な覚え方は、売主が課税業者であれば消費税が掛かり、売主が非課税業者ならば掛からない。という覚え方です。

新築は建物代をデベロッパーという課税業者に支払うので住居棟・テナントビルを問わず消費税が掛かります。

では、中古物件の場合はどうなるのでしょうか？

住居の家賃は非課税です。
ですから、売主が専ら住居棟の賃貸経営者の場合は非課税の業者となります。
ほとんどの場合において、非課税となります。
不動産物件は価格が大きく、さらにこれから消費税率は１０％になるので、この非課税というのは大きなメリットと言えるでしょう。
ですから、中古の住居棟一棟買いがおススメなのです。

悪徳ワンルーム業者は新築物件を売っています。
消費税の面からもさらに割高になるので絶対に引っかからないようにしましょう。

オフィスの賃料は消費税が掛けられます。
したがって、テナントビル経営者は課税業者ですので、中古でも建物の売買には消費税が掛かります。

消費税は重要なことなので覚えておきましょう。

人口が減ったら…

「これから日本の人口は減るので、賃貸マンションなんか経営してもあかんやろ！」
とおっしゃる方がいます。

これは、不動産経営だけに当てはまることなのでしょうか？
人口が減れば、どんな業種もお客様が減るのは一緒のことなのです。


「これから日本の人口は減るので、ケーキ屋なんか経営してもあかんやろ！」
ケーキ屋のところを、車屋、ラーメン屋など何に置き変えても同じことです。

もちろんあなたの今やっている業種にも当てはまるでしょう。

では、人口が減るからあなたはその仕事を辞めるのですか？
そんなことはないですよね。

それから、これから人口が減るという資料はありますが、それはあくまでも何の対策も行わない場合です。
１００年で人口が３分の１になれば日本国は滅びてしまいます。

人口対策は必ずなされると、私は読んでいます。

賃貸不動産経営には免許は要らない

不動産の仲介媒介、不動産の売買を業として行うことは宅建業として宅建業法の規制を受けます。
したがって、宅建の免許なしにこれらを行うことは宅建業法違反となります。

しかしながら、賃貸事業だけは宅建業法の規制対象外となっています。
ですから、収益不動産投資事業を自分が行うのには宅建の免許は不要です。
試験の苦手な方も不動産オーナーになれます。

但し、「売買」を業として行うことは宅建業となりますので免許が要ります。

賃貸不動産業を営んでいたところ、たまたま相場が良くなって、売却したら利益を得た。
というのは業としての売買には該当しません。

ところが、最初からキャピタルゲイン狙いで不動産を仕入れることは宅建業となります。

バブル期までとは異なり、こんな人はいないでしょうから安心ですね。

最初から損する計画で事業やってどうするの？

不動産経営をわざと赤字にして、サラリーマンの給与所得を損益通算して節税を図る。
これ、バブル期までのノウハウですよ！

バブル崩壊までの日本では、不動産価格は年々上がっていくのが当たり前とされていました。
また、物件価格の高騰によって賃料利回りは下がり、ローンを組むとキャッシュフローが生まれなくなっていました。

そこで、考え出されたのが損益通算で税金の圧縮を図り、節税分も返済原資に回してひたすら耐えしのぐ。
耐えしのげさえすれば、毎年価格は右肩上がりなのですから適当な時に売却すれば持ち出しなしに確実に値上がり益（キャピタルゲイン）を得られますよ。
という訳です。

そう、この投資方法はキャピタルゲイン狙いなのです。

では、今のご時世でこれをやったらどうなりますか？

節税分まで返済につぎ込んでひたすら耐えしのいだあとは何がありますか？
１５００万円で買った物件が２０００万円で売れると思っていますか？

耐えて耐えて耐えたあとに待っているのは確実なキャピタルロス（売却損）です。

お分かりいただけましたでしょうか？
儲かるのは悪徳業者だけなのです。

バブル崩壊後の不動産投資では「キャピタルゲイン」を狙ったらダメなのです。
インカムゲイン（家賃収入）でキャッシュフローを出し、そのキャッシュフローによって不動産経営の規模を大きくしていく。
これが現在の日本でできる方法なのです。

だいたい、これから事業やるのに計画的に赤字っておかしいでしょう。

不動産経営で毎年赤字出してると「無能大家」と烙印を押されて、二度と銀行融資も受けられないでしょう。

キャッシュフローの出ない物件買わされてどうするの？

収益不動産でしてはならないこと。
それはキャッシュフローの出ない物件を買うことです。

すでに資産家の人はともかく、これから資産家になりたい人はキャッシュフローにこだわらないと資産家には絶対になれません。

毎月の収益不動産が生む純家賃（管理費など諸経費を差し引いた正味の家賃）から、銀行などへの借入金の返済額を引いたものが手元に残るキャッシュフローです。

これが無くて、何のための不動産投資ですか？

悪徳業者に分譲ワンルーム一室を買わされると、このキャッシュフローはまず出ません。
割高で買わされているのは言うまでもありません。

一棟買いだと割安でかつ土地が丸々付くので、資産価値が高く銀行の評価も高い。

分譲はまったくこの逆なのです。

毎月５万円の家賃収入を得て、返済が６万円。
何のために不動産経営をやるのですか？

収益不動産投資は、事業として経営をするのですよ！

あなたが何か店をやろうとして銀行から借り入れて開業するとします。
月々の返済よりも、月々の利益が多く、手元にキャッシュフローが残らないとやる意味ないでしょう？

不動産投資も同じですよ！

何？不動産経営を赤字にしとけばサラリーマンの所得と損益通算して税金が安くなると言われた？
こら！悪徳業者いいかげんにしろよ。

これについてはまた次回。

不当利得を返還せよ！

投資詐欺で得た利益はすべてが「不当利得」です。

投資詐欺というのは俗称ボンジースキームというもので、謳われている運用が実際には行われておらず、後から投資した被害者のお金が先に投資した人への配当や営業マージンに回されているネズミ講です。

ですから、営業マージンだけでなく、純粋な客として早期に投資して得た配当による利益も「不当利得」なのです。
その配当は自分が投資したお金の運用益ではありません！
後から投資した被害者のお金が源泉ですよ！

即刻、不当利得は返還せよ！

自分が出した元金以上の配当を得た部分は不当利得です。

１２１ファンド、スポーツアービトラージ、マー〇ラス、アライド、フル〇ライト、などなど。

こういった投資詐欺では、胴元にはあまりお金が残っていません。
ですから、不当利得をすべて返還させないと被害者の被害金は回復できないのです。

豊田商事事件では営業社員は給料を返還させられました。八葉会ではコミッション全額返還させられました。
不当利得を得た人は返還しなさいよ！
そこの髪の薄いあなたですよ。

不当利得を返還しない不届きな輩は、国税の追及にあうべきです。
主宰者は、誰にいくら払ったかを公表しなさい。

どうやら、アービトラージはこれをしたようですね。

億の富の作り方・不動産編

収益不動産投資で、億の富を作るプロセスを考えてみましょう。


年収数百万円の普通のサラリーマンやOLが純資産で億単位の富を築き、老後の安定した生活を勝ち取れる、まさに現代に残された錬金術と言えるでしょう。


話を分かりやすくするために、ここでは諸経費と税金は無視しています。
また、建物の減価や家賃の変動も無視します。


５０００万円のアパート一棟を自己資本５００万円、銀行借り入れ４５００万円で購入することをスタートとしましょう。

４５００万円を２０年ローンを組み年間返済額を３００万円、家賃収入を年間５００万円とします。


家賃収入でローンを返せば年間に２００万円手元資金が生まれます。
これをキャッシュフローと言います。

このキャッシュフローが生まれる物件を購入することが最も大切なのです。
（分譲ワンルームマンション投資ではこのキャッシュフローは生まれません。
物件が割高だからです。）

そうすると、２年半で５００万円のキャッシュフローが生まれるので、ここでもう一棟同じ規模のアパートを購入します。


一棟目の借り入れ金は２年半の返済で５００万円減ったとします。


この時点で、
総資産１億円、
借り入れ金総額８５００万円、
純資産は１５００万円です。


ここからの２年半で、今度は２棟のアパートからキャッシュフローが合計１０００万円生まれています。

返済も進み、一棟目の借り入れ残高は３５００万円に、二棟目は４０００万円になっています。


スタートから五年後には、自己資本１０００万円
銀行借り入れ９０００万円で、
１億円のマンション一棟買いを出来るようになります。


この時点で、
総資産２億円
借り入れ金総額１億６５００万円、
純資産３５００万円になっています。

純資産がどんどん膨らんでいます。（もともとの自己資本（純資産）は５００万円）


ここからまた２年半経てば、２棟のアパートと一棟のマンションで今度はなんと２０００万円のキャッシュフローが生まれています。

返済も進み、借り入れ残高は、
一棟目は３０００万円に、二棟目は３５００万円に、三棟目のマンションは８０００万円にと順調に減っています。


スタートから七年半後に、自己資本２０００万円、
借り入れ１億８０００万円で、２億円のマンションを一棟買いします。


この時点で、
総資産四億円、
借り入れ金総額３億２５００万円、
純資産７５００万円になっています。


純資産１億円が見えてきました。


ここからさらに２年半後、スタートからちょうど１０年後を見てみましょう。


返済は進み、借り入れ金残高は一棟目が２５００万円に、二棟目が３０００万円に、三棟目が７０００万円に、四棟目が１億６０００万円に減っています。
合計残高は２億７５００万円に減っています。


さらに、キャッシュフローが二年半で４０００万円生まれています。


総資産４億４０００万円
借入金残高２億７５００万円
純資産１億６５００万円になります。


普通のサラリーマンがわずか１０年で２億円近い純資産を築けたことになります。

しかも年間家賃収入４０００万円になっています。
借り入れ返済２４００万円を引いても、年間に１６００万円のキャッシュフローが生まれています。



もちろん、実際には諸経費や税金は掛かりますし、建物は減価します。


それを差し引いても、億の富が築けているでしょう。

このように、借り入れというレバレッジをかけて収益不動産を購入し、家賃収入が生み出すキャッシュフローによって次々に物件を購入していく。

そこには才能も能力も要りません。

まさに、現在の錬金術と言えるでしょう