絶対価値と相対価格② 不動産とローン

今後も金融緩和が継続されて、どんどん円の価値が下がっていくという前提でのお話となります。


手元に１億円というお金があったします。
このままでは資産価値が減っていってしまいます。
そこで、これを少し前に１＄＝１００円のレートで１００万ドルに替えていたとしましょう。


今、１＄＝１１５円となりましたが、１００万＄という絶対価値は変わりません。
それを円に換算した相対価格が１億１，５００万円になったというだけです。


今後、もし１＄＝２００円となっても、絶対価値は１００万＄と変わりません。
もちろん、相対価格は２億円になりますが、これは資産が殖えたわけではないのです。
（１００万＄を運用して、例えば１２０万＄とかにしていれば殖やせたことになります。）

ドルを買う代わりに１億円で日本の不動産を買った場合も同じとなります。
１００万＄という不動産の絶対価値は変わりませんが、１＄＝２００円になると円での相対価格は２億円となります。
これも、資産が殖えたわけではありません。
（移民政策実施目途などにより、人口増加が見込めることとなったために不動産の絶対価値が上昇した場合は資産が殖えることになります。）


一方、１億円を１億円のまま放置していれば、１＄＝２００円になった時には資産の絶対価値を半分に減らしてしまったことになります。


このように、円のまま放置すると資産は減り、ドルや不動産に替えれば殖えはしないが減らさずに済むので、これだけでも資産保全としては十分な効果が見込めます。



ところが、ドルや不動産を買うだけで資産を大きく殖やせる、あるいは、ゼロから資産を生み出せる錬金術があるのです。
それは、借入を活用することです。


分かり易く、ドルを買うことから説明します。
銀行などから１億円を借りて、その１億円を１＄＝１００円で１００万＄に替えたとします。
そして、やがて１＄＝２００円となったら、資産は相対価格２億円となります。（絶対価値は１００万＄）
それに対して、借金１億円の相対価格は１億円のままです。決して２億円になることはないのです。
そこで、１００万＄のうち５０万＄を円に替えて（相対価格１億円）、１億円の借金を全額清算するとどうでしょうか？
手元に、５０万＄（相対価格１億円）が残りますよね。

これは、資産を生み出した（あるいは大きく殖やせた）ことになるのです。


ただし、ドルを購入するために銀行はお金を貸してはくれません！


しかしながら、不動産購入資金ならば、融資してくれるのです。
１億円を銀行から借りて不動産を購入し、円安インフレが進行すれば不動産資産の相対価格は上がりますが、借金の相対価格はそのままです。
ですから、不動産の絶対価値は上がらなくても、資産－負債で計算される純資産を増やすことが出来るのです。



これが、今の日本での不動産投資の本当の旨みであり、不動産投資は借入を活用することに大きな意味があるということなのです。