絶対価値と相対価格① 不動産

物やサービスの絶対価値は、それを欲しがる人が増えれば上がり、減れば下がる。
実に単純な需給関係で決まります。

数年前に８，０００万円程度だったが、今は１億１，０００万円ぐらいの値を付けている不動産はゴロゴロあります。
これは、不動産の絶対価値が上がったのでしょうか？
それとも、単に円に対する相対価格が上がったのでしょうか？


不動産の最終消費ニーズは、買って使うか借りて使うかの二つしかありません。
そして、そのニーズは人の数が増えない限り高まることはないのです。

ですから、人口が減少し始めたこの日本において、不動産の絶対価値が上がるということは中長期的に見てあり得ません。（短期の投機筋によってのバブルはあります）


８，０００万円→１億１，０００万円は、不動産の絶対価値が上昇したのではなく、その目盛である円の絶対価値が約３割下がったという見方が妥当でしょう。

数年前のその不動産価格８，０００万円はドルに換算すると、約１００万＄です。
そして、今の価格１億１，０００万円も同じく、約１００万＄なのです。

どうですか？
ドル換算してみると、絶対価値（ドル建て価格）と相対価格（円建て価格）というものがよく見えて来るでしょう。
日経平均株価も不動産も、絶対価値が上がったのではなく、円が下落したことにより相対価格が上がっているに過ぎないのです。
（民主党政権時代、日本株は売られ過ぎていたので、その反動で多少はドル建て日経平均株価も上がってはいます）


私は、アベノミクスが始まるまでは、日本の不動産への投資はまったく興味がありませんでした。
人口が増加しないので絶対価値は上がらないうえに、デフレ円高で相対価格も下がる一方だったからです。

ところが、アベノミクスに続きクロダミクス。
円の価値を下げる政策が始められ、これは長らく続くと予測できます。

こうなると、不動産の相対価格の上昇が見込めます。
５００万ドルの絶対価値の不動産は、１０年後も絶対価値は５００万ドルでしょうが、１＄＝２００円になっていれば相対価格は１０億円というのもあり得るでしょう。