新築分譲一室買いも、保障目的ならば最も合理的となる

以前、新築分譲一室買いは割高で利回りが悪いのでキャッシュフローが出ないので買うべきではないと当blogで書きました。



収益不動産経営という観点においては利に叶っていないのですが、インフレ対応型収入保障保険代わりとして保障目的で買うのならばこれほど合理的な投資は他にありません。



同じものでも用途が変われば、まったく見方が変わるものです。


亡くなった場合には団体信用生命保険が下りてローンが完済され、遺族には純家賃収入を残してあげられます。
もしもインフレで物価が倍になっていれば、家賃収入も倍になっているでしょうから子育て費用をしっかりと残してあげられるのです。


ローン完済まで死ななかった場合には、その後の家賃収入は自分自身の年金代わりになります。
もちろん、物価が上がれば家賃も上がるインフレ対応の変額年金代わりになるでしょう。


このような用途での分譲一室買いを考えるならば、コストをかけて様々なリスクヘッジをしておく必要があります。


まず、家賃収入が長きに渡って入るためには割高であっても新築がいいでしょう。


次に空室リスクをなくすために家賃保証をつけるべきです。
家賃保証を付けると、手取り家賃は減りますが確実となります。


このようにコストを掛けるので、家賃利回りは下がります。


そして、団体信用生命保険を付けると金利が上がるので月々の返済は増えます。

よって、家賃収入－ローン返済はトントンか若干マイナスになりますが、この持ち出しは「生命保険料」と考えましょう。



保険代わりの新築分譲一室買いに、利回りやキャッシュフローを求めるべきではないのです。

用途が違えば考え方もまったく変える必要があるということです。


では、シミュレーションしてみましょう。
２，４００万円の新築物件一室。
家賃利回り５％。年間１２０万円。月の家賃収入は１００，０００円。
金利４％（団信付き）で元利均等払い３５年ローンを組むと月の返済は１０６，２６５円。

マイナス分の６，２６５円を月の保険料と考える。
確定申告をすれば不動産所得がマイナスとなるので所得税の還付と翌年の住民税の軽減でこのマイナス分は補填されるでしょう。

亡くなった場合には、遺族に毎月１０万円の家賃収入が残せます。もちろんローンは団信で完済され、家賃は純収入です。
インフレで物価が１．５倍になっていれば月々１５万円の家賃になっているでしょう。

３５年間生きた場合で、物価が倍になっていれば月々２０万円の家賃収入が自分の年金代わりとなっているでしょう。