人間の器

人間は完璧ではないので、誰もが間違うことがある。




私はその時に人間の器が判断できると感じています。




大事なことは、間違いを素直に認め、謝り、直ちに訂正することだと思います。




これが出来ない人間は、変なプライドにこだわっていて非常に付き合いづらい人物と言えるでしょう。


優れた経営者は、朝令暮改ができるものです。
朝に発した令を暮れには改める。
一度出した指令であっても、間違いに気付けばすぐに訂正する。
もっといい案があれば、すぐに切り替える。


私の場合は切り替えが早過ぎて、朝令朝改と言われますが、今のご時世このぐらいのスピード感が必要なのかもしれませんね。

何と固い事業なのでしょう

太陽光売電事業を行うというのは、電気の製造業者になるということです。


一般の製造業と、太陽光売電業を比較してみましょう。


製造業を営むには、銀行から融資を受けて工場を建てて機械設備などを整える必要があります。
そうして作った製品に売れる保証は全くありません。
どんなにいい製品を作っても、営業が弱ければ売れないこともあるのです。




それに比べて太陽光売電業は、作った電気は決められた金額で電力会社が買い取ってくれます。
「作った製品に売れる保証がある！」
一般に製造業を営んでいる人からすると本当に驚くべきことなのです。




賃貸不動産経営を、製造業と比較してみましょう。
不動産には空室リスクがありますが、製造業のリスクと比べれば微々たるものです。


不動産の場合、よほど変な物件を掴まない限り、賃料設定を間違えない限り賃貸が付きます。


また、製造業の場合せっかく売れる製品を作っていても、他から新商品が出ればたちまち売れなくなります。
こちらも対応しようとするとライン変更や下手すればもっと多くの設備変更という莫大な再投資が必要になります。


不動産の場合、近くに新築が建ってもそこまでの影響はありません。
少し賃料を減額するか少しのリノベーションで対応できるのです。




このように考えると、太陽光売電や賃貸不動産経営はずいぶん安定した事業と分かります。


まったくのど素人に、数千万円から数億円の融資が付くのも頷けます。

今の自分を認めるしかない

『資産はどうやって作ればいいですか？』
ゼロからの資産作りについてよく聞かれます。

資産を持たない人が年月をかけて資産を築いていく方法は大きく２つあります。

①１つは自己資本を使うといういわば自力で築く方法です。
②もう１つは他人資本＝借入れを活用して資産を築いていく方法です。


①は仕事をして稼いだ収入からコツコツと積み立てをして資産を作っていく道です。
単純な積み立て預金や個人定額年金などよりも、運用の複利効果が期待できる確定拠出年金や変額年金保険などのほうが、資産形成の効率化を図れます。



②は安定収入を生んでくれるものに、借入金を投資して資産形成を行う道です。
例えば収益不動産。
新築ワンルームマンションならば、諸費用も入れてフルローンを組むことが可能です。
３０才の方が二千万円のマンションをフルローンで購入したとしましょう。
３５年間の返済期間中は、家賃収入で返済と経費を賄うことが出来ます。
そして、返済が終わる６５歳にはローンのない不動産という資産が得られ、そこから生み出される家賃収入は定年退職後の心強い味方になるでしょう。

このように他人資本（借入金）に加えて、その返済にも他人の力（家賃収入）を使って資産形成が出来るのです。


もう１つは太陽光発電所のオーナーになること。
二千万円の購入資金をクレジットを組むことが可能です。
月平均二十万円程度の売電収入が見込めますので、１５年間の返済期間中も月数万円のキャッシュフローが期待できます。
２０年間の固定買い取り期間があるので、残りの５年間は満額キャッシュフローとなり２０年間で二千万円近いキャッシュフローが期待できます。

このように、他人資本（クレジット）に加えて、その返済にも他人の力（元をたどれば誰かが支払う電気代）を使うことができ、現金資産を築くことが可能です。


ローンやクレジットを使えば、まさに他人の力で自分の資産形成が出来るのです。


では、仕事をしないでもこれをすればいいかというとそんなこともありません。
現在と過去の仕事によって、ローンやクレジットがおりるかどうかが決まるのですから。


他人資本で資産形成をしようと思い、融資審査が通った方はそれを「やる資格のある人」と認められたのですから大いにやるべきです。
やる資格があるかないかは金融機関に判定してもらうものなのです。




残念ながら、融資を受けられない場合には、「その事実を受け入れる」しかありません。
あなたは「現時点では」他人資本を使える資格がないと判定されたのです。

一旦、今の自分を認めるしかないのです。

そして、仕事を頑張ってコツコツ積み立てをするという自力での資産形成に気持ちを切り替えるしかないのです。
そうして頑張れば、やがては他人資本を活用できる自分になれるでしょう。


私もかつては融資などが受けられないという屈辱に会ったことがあります。

そこから奮起して仕事をガムシャラにやり自力での資産形成に一生懸命取り組んで、ようやく金融機関の信用を得られるようになりました。


ですから、融資を断られたときは、思いきり屈辱を噛み締めるべきなのです。
悔しい気持ちが大きい人ほど、後に大逆転できるのですから。

積み立て通貨の整理

積み立て通貨について再度整理しておきたい。

世の中には様々な積み立てがありますが、下記のように分類できます。


①円で円を積み立てる。
これは積み立て通貨が円で、投資運用先が日本というものです。
●積立預金　　　　　　　　
これはまさに円で円を積み立てています。

●個人年金・終身保険・養老保険　　　　　
積み立て通貨が円で投資運用先は主に日本国債

毎月一定金額の積み立てをできるのはメリット。
反面、円安になれば目減りするのがデメリット


②ドルでドルを積み立てる
これは積み立て通貨がドルで、投資運用先がアメリカというものです。
●ドル建て積立預金　　　
これはまさにドルでドルを積み立てています。

●ドル建て終身保険・養老保険・個人年金　　
積み立て通貨がドルで投資運用先は米国債

円安になれば殖えるのがメリット。
反面、毎月一定金額の積み立てができないのがデメリット（ドル価一定なので、毎月の引き落とし円金額は変わってしまう）

このように、積み立て通貨というのは積立金額がその通貨ベースで一定となります。
よって、毎月一定金額の引き落としになるのは積み立て通貨に円を選んだ場合のみとなります。



②の補足　　　円でドルを積み立てるものが本当は理想
日本や外資系の保険会社にぜひとも出してもらいたい商品がこれです。
●円建て米国債運用の終身保険・養老保険・個人年金
これは積み立て通貨は円で、投資運用先はアメリカ国債なのでドル高になれば殖えます。

円安になれば殖えるのがメリットで
毎月一定金額の積み立てをできるというメリットもある。
②よりもずっと優れています。



③円で円以外のものを積み立てる
これは、積み立て通貨が円で、投資運用先が日本以外（円以外）というものです。
●純金積み立て　　
毎月一定金額の金を購入していきます。
積み立て通貨は円で投資運用先は金です。
金価格が上がったり、円安になると殖えるというメリットがあります。

●確定拠出年金・変額年金保険・投信積立において、運用商品で国内債券や国内株式以外を選択した場合
積み立て通貨が円で、投資運用先が海外株式・債券などになります。
毎月一定金額の積み立てができ、円安になれば殖えます。

●オフショア変額年金保険において、積み立て通貨は円で、日本国債や日本株以外でポートフォリオを組んだ場合
積み立て通貨が円で、投資運用先が海外株式・債券などになります。
毎月一定金額の積み立てができ、円安になれば殖えます。


このように積み立て通貨が円で、投資運用先が日本以外というものがこれからの円安局面では最もメリットが大きいのである。
②の補足と同様に
円安になれば殖えるのがメリットで
毎月一定金額の積み立てをできるというメリットもある。


④ドルでドル以外のものを積み立てる
これは、積み立て通貨がドルで、投資運用先がアメリカ以外（ドル以外）というものです。
●オフショア変額年金において、積み立て通貨はドルで、米国債や米国株以外でポートフォリオを組んだ場合
積み立て通貨がドルで、投資運用先が米国以外の新興国などになります。
これも円安になれば殖えますが、毎月一定金額の引き落としにはなりません。
また、ドルが高くなると、高くなったドルが評価通貨になるので、見た目上のパフォーマンスが実際よりも悪く見えてしまうデメリットもあります。



以上、お分かりいただけたであろうか。

投資運用先が日本以外であれば、積み立て通貨が円であっても、円安になれば殖えるのです。
また、積み立て通貨が円であれば、唯一毎月一定金額の積み立てができるのです。

積み立て通貨の第一選択肢は「円」です。
第二選択肢はドルとなります。

したがって、プロバイダーが円を用意してくれていれば「素直に円を」選択し、用意がなければドルを選択するのが賢明なのです。

購入時価と売却時価

資産の時価には、購入時価と売却時価という二つの時価が存在します。


購入時価とは、購入市場における再調達化価額を言い、要するにその資産を今再度買い直すのにいくら要するかという時価です。

売却時価とは、売却市場における時価で、その資産を今売却するといくら得られるのかという時価となります。


では、この購入時価と売却時価はどちらのほうが高いと思いますか？
答えは、本業か否かによってまったく逆になります。


車の例で考えてみましょう。
もし本業が車屋であれば、車を仕入れてくる購入時価よりも売却する売却時価のほうが高くて当たり前ですよね。
購入時価のほうが高いと、商売は成り立たなくなります。

このように、本業を行うものが仕入れ価額にマージンを乗せて売却価額を決めるので、資産の売却時価のほうが本業を行う者にとっては高くなります。

では次に、車屋以外のものにとっての購入時価と売却時価を比べてみましょう。
現在乗っている車を再調達してくる金額と、売却して得られる金額はどちらが高いですか？
これは、再調達価額のほうが高いでしょう。車屋のマージンが乗ってますからね。


以上のように、
プロにとっては、購入時価（仕入れ価額）＜売却時価（販売価額）
素人にとっては、購入価額（再調達価額）＞売却時価（処分価額）
となるのです。


こう考えると、棚卸資産（本業用の商品・製品）以外の資産については、売却時価が公正な評価額であることは当然でしょう。


このようなことは会計上の基礎であり、経営者たるもの税理士や税務署と対等に会話をするためのたしなみにしておきたいものです。

時価は売却時価！ 時価総額≠解約返戻金

 今年の確定申告から、年末時点において合計価額五千万円を越える国外財産保有者に対して、国外財産調書の提出が義務付けられました。


ここで言う合計価額とは原則時価とされています。


では、その時価とは何か？
国税庁の国外財産調書の提出制度ＦＡＱによると、
『不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額』
となっています。

簡単な言葉で表現すると、他人に売却できる価額＝売却時価ということになります。


上場株式ならば取引所での年末最終価格。
不動産ならば年末時点における鑑定評価額になります。


では、保険会社の取り扱う保険商品や年金商品の売却時価とは？


通常、保険商品や年金商品を他者に売る場合の売却時価は、その時点における公正な評価額＝解約返戻金相当額とされています。


そのまま保有し続ければいくらになるかの現在価値ではなく、今解約（売却）すればいくらになるかという解約返戻金額が売却時価となります。


保険会社の変額年金保険は、当月の投資先の時価総額が毎月示されますが、この時価総額と解約返戻金相当額はかけ離れた金額になります。

 時価総額はあくまで満期まで解約をすることなく保有し続けたという前提の元での現在価値を示しているに過ぎず、これから満期までに保険会社が長年徴収する手数料も反映されていません！


一方、今現在解約すれば時価総額から未払い手数料がまとめて差し引かれた金額を、解約返戻金として受けとることになります。

この未払い手数料は、満期が遠ければ遠いほど多額となり、時価総額と解約返戻金は乖離した金額になります。


以上のように、保険会社の商品のみを海外に保有する場合には、売却時価＝解約返戻金相当額の金額が年末時点に五千万円を超えた場合、国外財産調書の提出が必要となります。

資本主義の本質③

「そんなに美味しいならば他人に勧めずにすべて自分が食べればいいではないか？」
にどう回答しますか？
「そんなに一人で食べられないですよ」
ですよね。


じつは
「そんなに儲かるならば他人に勧めずにすべて自分がやればいいではないか？」
に対する回答もまったく同じとなります。

「そんなに一人でやれないですよ」


一人の人間の食べる量には限りがあるように、一人の人間（または一つの会社）の持つ資本には限りがあるのです。

そして、自己の資本を越えた規模の事業などを行う場合は、他者に頼らざるを得なくなるでしょう。


これは、他人にも良いことを教えてあげようといういう人間的心理と、他人にも資本分担をしてもらおうという商売的心理が入り交じった行動となります。


美味しいと思えば自分がまず食べる。
自分が満たされたら他人にもこの美味しさを教えてあげたいになるだろう。
人間にはこの分かち合うという本能があるのですから。


また、これは売れる！と思い、作って売るか、仕入れて売るか、斡旋するかという商売っ毛も芽生えるでしょう。


美味しいものや儲かるものは自分がまず食べたりやったりするもの。
これは正しい！

ですから事業提案や投資話に対して
「そんなに儲かるならばまず自分がやればいい」
という反論は正しいのです。


しかしながら、美味しさや儲けを独占することは、キャパシティの問題から不可能なのです。


そうなのです。
「そんなに儲かるならば他人に勧めずにすべて自分がやればいいではないか？」
ということを質問する側が資本主義を理解しておらず、この質問自体が間違いなのです。


一人の人間が出せる資本（＝負えるリスク）には限界があります。
それを越えて事業展開をするには、他人に資本参入（リスク分担）を求めるのはごく自然の流れなのです。
そして、ただ単にリスクを分担して貰える訳はないので、リターン（＝儲け）のお裾分けも同時に提案することになります。


つまり資本主義の本質は
『リスクリターンを分担し合う』
ということなのです。


ローソンやセブンイレブンは自分のところでも直営店を抱えています。

不動産業者は賃貸不動産を自らも経営しています。

証券会社は自己売買部門を持っています。

太陽光発電業者は自社でも発電所を保有しています。

 株式会社の創業者は自分でも出資をしています。


このように、美味しいものはみんなまず自分が食べているのです。


自己の資本を越えての事業展開のために、他者にリスクリターンの分担を提案して大きな事業にしているのです。

資本主義の本質②

資本主義社会とはどんな社会か？

一言で述べると
「資本を出す人が偉い！」
という社会です。

資本を提供するとはつまりはリスクを負うということなので、
「リスクを負う人間が得をする」
と言い替えることも出来ます。

つまり、リスクとリターンがイコールの社会であり、利益を得たければ投資をしなければならない社会が資本主義社会なのです。


このことを前提に、前回の記事の問いかけについてもう一度考えれば答えが見えてくると思います。


それから
「そんなに儲かるならば他人に勧めずに、すべて自分がやればいいではないか？」に回答できない人は、
次の問いに答えてみて下さい。

「そんなに美味しいならば他人に勧めずに、すべて自分が食べればいいではないか？」

手数料が高過ぎるのが本当の問題点である

お金には３つの機能があります。

①価値尺度機能
②価値交換機能
③価値貯蔵機能


①物々交換の時代からお金というものが発明されて、様々な物やサービスの価値が貨幣額によって客観的に評価出来るようになりました。


②また、お金を媒介にすることによって自分が手放したいものを一旦お金に交換し、そのお金を自分が欲しいものに交換するということが出来るようになりました。


③さらに、お金は腐敗しないので余剰価値を貯蔵出来るようになり、富というものが生まれました。


このようなお金の機能から考えると、ビットコインは①②は満たしているが③に欠けていると言えます。


あなたは大量のビットコインを手に入れたらどうしますか？
ビットコインのまま保有し続けますか？
円やドルにすぐに替えますよね？
何故ですか？

この自問自答によって、ビットコインには価値貯蔵機能が欠けていることが再確認されたと思います。


このように、通貨としての機能が不完全なので日本政府はビットコインは通貨ではなく物であると判断したようです。


それから、ビットコインが何故生まれたか？


それは既存の通貨には②の交換（決済）において、多額の手数料が発生したり安全性が確保されないなどの問題点があるからです。


銀行決済には振り込み手数料が掛かります。国際取引においてはこれが大変高い！
また、通貨自体の交換のための為替手数料も高い！

クレジットカードでのネット決済は安全性の確保が完全ではない！
また、クレジットカード決済における為替手数料は銀行よりもさらに高い！

つまり、そもそもは既存通貨の②の交換（決済）機能を補うために考案されたのがビットコインなのです。


ですから、既存通貨においての決済に係る手数料問題が解決されればビットコインは必要なくなります。


今後、ビットコインは今回のような問題が多発し、各国が規制に乗り出すでしょう。


いずれは、ビットコインの決済機能に勝るとも劣らない決済システムが発明されて、ビットコインはその役割を終えることでしょう。

資本主義の本質

資本主義の本質


ローソンやセブンイレブンは、何故に自分のところで店を出さずにフランチャイズ募集をするのでしょうか？


何故に不動産業者は、収益不動産を自分のところで経営せずに他人に売るのでしょうか？


何故に太陽光発電業者は、太陽光発電所をすべて自分が買い占めずに他人に売るのでしょうか？


何故にレオパレスは、自分のところでアパートを建てずに我々投資家に建てさせてそれを借り上げるのだろうか？


何故に銀行は、自分で不動産経営や事業をやらずに企業や個人にお金を融資するのだろうか？


何故に病院は、介護施設をすべて自分で建てて経営せずに、介護施設や介護業者と提携するのだろうか？


何故に株式会社は、創業者利益を独占せずに、他人から株式出資を求めるのだろうか？




これらのことにきちんと理論的に答えることができる人は、資本主義の本質を理解されていると言えます。

多くの人は
「そんなに儲かるならば他人に勧めずにすべて自分がやればいいではないか？」
という反論にキチンと答えられないのです。


これらの疑問への私なりの詳しい回答は後日にさせていただきますので、みなさんも考えてみて下さい。

通貨は通過するだけ

積み立て通貨は通過するだけなので、積み立て通貨の安全性はまったく関係ない！

積み立て通貨は評価通貨なので、目盛りとしての分かりやすさで選択すべき。


ということがどうしても分からない人が残念ながら存在するようです。

概念的に説明しても分からない人でも、数字で具体的に立証したらほとんどの人が納得します。


数字で分からない人は、よほど算数や数学が苦手だったのでしょう。

そこで、そういう方も分かっていただける究極の概念的説明例を思い付きました。


あなたは日本の財政状態や、アベノミクスの円安政策に対して、円の価値が下がる不安を抱いているとします。

その時に次の①②の積立てのどちらを選択しますか？

①積み立て通貨は円で、ポートフォリオ（最終投資先）が米国債。


②積み立て通貨はドルで、ポートフォリオ（最終投資先）が日本国債。


いかがでしょうか？
これで②を選ぶ人はいないでしょう。

あなたが投じた資金は、①はアメリカの影響のみを受け、②は日本の影響のみを受けるのです。

資産価値は、最終投資先にのみ影響され、積み立て通貨はまさに通過するだけなのです。


それから、誤解しないでいただきたいことがあります。
私は何も、積み立て通貨のドルがダメだと言っている訳ではありません！

プロバイダーが積み立て通貨に円を用意していない場合の選択肢は当然ドルとなります。
円の次に目盛りとして馴染みがあるのはドルしかないからです。

しかしながら、プロバイダーが積み立て通貨に円を用意してくれているにも関わらず、円以外を選択するのはアホであり、選択させるのはアク（悪）であるということを言いたいだけなのです。

積み立て通貨の円は誰のためのものなのか？

オフショア変額年金の一部のプロバイダーは積み立て通貨に「円」という選択肢を用意してくれています。

にも関わらず、円以外の積み立て通貨をススメルとんでもない輩がいるようですので一刀両断しておきたい。


そもそも、日本の金融機関において積み立てをする場合、変額年金保険（保険会社）・投信積立（証券会社等）・確定拠出年金などがありますが、積み立て通貨はすべて「円」です。
三菱マテリアルなどの純金積み立ても当然円での積み立てとなります。


円で給料を貰っている日本人にとっては、円貨一定の積み立てがいいに決まっているにも関わらず、何故に愚かな人が存在するのか？

それは、次のことがゴッチャになっているからなのです。


これから円安になったり財政不安があったりで、円の価値には先行き不安がある。（これはある意味正しい考えです。）
だから円以外の通貨や海外ファンドや金などを持つ。（これも正しい）

問題は、円で円を積み立てるのと、円で円以外のものを積み立てることがゴッチャになっていることなのです。


円で円を積み立てるのは、積立預金や個人年金（定額年金・日本国債で運用）です。
これは、　「最終投資先が円」なのです。
円に不安がある人はまさに避けたいもので、円安が進行すると価値が目減りするものです。


円で円以外のものを積み立てるのは、純金積み立てや、投信積立・変額年金・確定拠出年金において投資運用先を海外株式ファンドや海外債券ファンドなどを選んだ場合です。
この場合は、　「最終投資先は金や海外株式など円以外」ですよ！
円安になれば、きっちり価値が殖えてくれて、円を持つリスクをきちんとヘッジしてくれていますよ。


このように、積み立て通貨が円であっても最終投資先が海外であれば、円安メリットを享受でき、日本の財政リスクもヘッジできるのです。


積み立て通貨は、まさに通過するだけでそこには財産はなく、最終投資先に財産はあるのですから。


それから、これからの円安を予測するならば、積み立て通貨にドルを選んだらとんでもない誤解を生むことにもなりかねないのです。
このことを詳しく解説しましょう。


話を分かり易くするために、一括投資で最終投資先であるポートフォリオは一国ということにします。
●１００万円の投資資金をブラジルレアルに投資することとします。
次の①と②を比較していきます。
①１００万円を直接ブラジルレアルに投資する。（積み立て通貨が円の例）
②１００万円を一旦ドルに替えてからブラジルレアルに投資する。（積み立て通貨がドルの例）


共に出発点は円で、最終投資先はブラジルに変わりはないので、投資の成果自体には全く違いは出ません


異なってくるのは表面的な見え方です。
これを詳しく解説していきます。


スタート時点での為替を、１＄＝１００円、１Ｒ＝５０円とします。
ドルとレアルの関係は１Ｒ＝０.５＄ということになります。


①円で直接投資をした場合（積み立て通貨が円の例）
投資元本１００万円
時価総額１００万円（２０,０００レアル）

②円をドルに替えてから投資した場合（積み立て通貨がドルの例）
投資元本１０,０００＄
時価総額１０,０００＄（２０,０００レアル）


それから十数年経過しました。
日本は量的緩和が継続され、アメリカは経済成長による利上げが行われて円安ドル高が進み１＄＝２００円となりました。
また、ブラジルもワールドカップ・オリンピックを経て経済成長し、ブラジルレアルも６割上がり１Ｒ＝８０円となりました。
この時のドルとレアルの関係は、１レアルは８０円で、８０円は０.４ドルなので、１Ｒ＝０.４＄となります。

では、この時の運用状態を整理してみましょう。


①円で直接投資をした場合（積み立て通貨が円の例）
投資元本１００万円
時価総額１６０万円

このように、運用報告書は円で表現されるので、一目で６割殖えたことが分かります。


②円をドルに替えてから投資した場合（積み立て通貨がドルの例）
投資元本１０，０００＄
時価総額　８，０００＄
（２０.０００Ｒ×０.４＄＝８,０００＄）

このように、ドルベースだとなんと！２割減ということになります。


勿論、この時１＄＝２００円ですから、８,０００ドルを円換算すれば１６０万円となり、円ベースでは６割殖えたことになります。
最終投資先はブラジルに変わりはないので、ドルを経ても①と結果に変わりはないのです。

しかし！
運用報告書の見た目には大きな違いがある！

ドルを経由して投資をした場合、運用報告書はドルベースとなります。
（積み立て通貨＝評価通貨）
その評価通貨が上がった場合には、円ベースの時価総額は殖えているにも関わらず、評価通貨ベースでの運用報告書は「元本割れ！」と表示されることも起こるのです。


よく分かっていない方は、この見た目で落ち込んでしまいますよね？
実際には運用は上手くいってるにも関わらず。


以上のように、これからの円安ドル高を予測するならば、積み立て通貨は円のほうが「分かりやすい」のです。


プロバイダーの積み立て通貨に円がない場合には、ドルを選ぶのは仕方のないことです。


しかしながら、プロバイダーが積み立て通貨に円をわざわざ用意してくれているにも関わらず、ドルをススメルのは愚の骨頂です。

そもそも、積み立て通貨の円は誰のために用意されていると思っているのか？

円で給料を貰い、円貨一定の積み立てをしたいと願う日本人のために決まっているではないか！

中国人のためだとでも思うのか？


資産運用などに関わる人は、いい加減に積み立て通貨の理解をきちんとすべきです。

ファイナンシャルプランニングにおいては、アホ＝アク（悪）なのですから。

ゴーストライター

 ホリエモンの小説にゴーストライターがいたと騒いでいる連中がいますが、騒ぐほどのことかと言いたい！

そもそも、ほとんどの著書にはゴーストライターが付いています。（私は自分で書きますが）

ゴーストライターは立派な職業であり、彼等がいなければ出版業界は成り立ちません。


また、ゴーストライターを使おうが本に述べられた内容は著者の考えであることに変わりはない。

ですから、ホリエモンの著書はホリエモンが書いたことになると思います。


大阪城を建てたのは誰ですか？
豊臣秀吉でいいではないか。
それをわざわざ大工さんと言うのはひねくれた小学生だけです。

金と命

 夜行バスでまたまた事故が起きました。
こういう事がある度につくづく思うことがあります。

高速バスは、一人の運転手の技術のみならず健康状態にも命運を預けることになります。
将来高速道路自動運転になるまでは、新幹線などに比べて大変リスクの高い交通機関と言えるでしょう。


では、その危険性があっても乗るのは何故なのでしょう？
それはズバリ「安いから」です。


お金と命、
どちらが大事ですか？
と聞かれれば、そんなもの命に決まっているだろう。と全員が答えるでしょう。


では、安さ（＝つまりはお金）のために安全度の低い乗り物を選択するというのはいったいどういうことなのでしょうか？

ＬＣＣという格安航空会社があります。
悪いのはサービスだけと思いますか？
整備費用は運賃からしか出ないのですよ。

インドネシアにはライオンエアという超格安ＬＣＣがあり、大手航空会社なら３万円以上するところがなんと５０００円未満。
しかしながら、ダントツのアクシデント率のようです。



 食品も、安全度の高いものは価格が高く、低いものは安くなります。

お金よりも自分と家族の健康のほうが遥かに大事なのに安さを求めるというのはもの凄い矛盾ではないでしょうか？


結局、経済的余裕があれば、
お金よりも大事なものを優先できるということなのでしょう。


昔からこのことは、私にとってお金を稼ぐ大きなモチベーションとなっています。

レベルは同じでラベルが違うだけ

 ソーラーパネルは日本製と中国製の対立が続いています。

中国製は割安感をメリットとして押し出し、日本製は性能や信頼感を勧めています。

日本製を支持する業者は、中国産は信頼できないと言いますがこれは天唾かもしれません！


日本製はあくまで日本製であって、そのほとんどが日本産ではありません。

日本製も中国製も共に中国産なのです。
そう考えると製品レベルには差はなく、日本メーカーのラベルが貼られた瞬間に価格が跳ね上がるということになります。


ソーラーパネルメーカー選びは、単純に日本製か中国製かではなく個々のメーカーの製品を比較して見るべきでしょう。

代わりが利かない人と代わりの利く人

 「その人でないと出来ないことがある」
こういう人は大変貴重な存在です。

仕事ならば高収入、恋愛ならばモテモテとなるでしょう。


年俸が２０億円超になったマー君なんかはいい例です。

一方、同程度の能力の選手が沢山いるという選手の年俸はまさに一山いくらというレベルになります。


仕事で高い年収を得たい！人から尊重されたい！
ならば、
代わりの利かない人間になる努力をしなければなりません。

代わりの利く人間でいる限りはその位置に甘んじるしかないのです。


また逆に自分が人を選択しなければならない局面となった際には、代わりの利かない人間を優先しなければなりません。


自分が代わりが利かない人間になる。

自分にとって、代わりが利かない人とは誰なのかを把握しておく。

大変重要なことである。

民法快晴

民法が来年いよいよ１２０年ぶりという大改正になるようです。

非嫡出子の相続分を嫡出子と同一にする。というのとは違いますよ。
もっと多くの人に関係のあることです。

借金における保証人制度が実質的に廃止に向かうようです。

考えてみれば、こんな野蛮な制度がまかり通っている先進国は日本だけで、五人組制度の名残かもしれません。

破産者の実に４分の１は保証人が原因だそうです。
他人の借金のせいで自殺をしたり、また逆に保証人には迷惑を掛けたくないから生命保険で借金を清算しようと自殺した経営者もいます。

民法改正により、少しはまともな国に向かいそうですね。

ただ、懸念も残ります。

一つは会社の借り入れに対して経営者が個人保証する制度はどうやら残るということです。
これでは、株式会社の有限責任という基本概念が機能しないままです。

もう一つは、保証人制度がないことで貸し渋りが起きないかということです。

来年予定の民法改正。民法快晴とまではいかないようです。

収益不動産と太陽光発電設備との担保価値の違い

土地を取得して、その上に収益不動産を建てる場合と、太陽光発電設備を造る場合とを比較してみたいと思います。


まず、どんな土地を探しますか？

収益不動産を建てるのに、人里離れた山奥の土地は有り得ないですよね。
賃借人が付く、ある程度以上の都市部の住宅地を狙うと思います。


逆に、太陽光発電設備を造るのにそんな馬鹿高い土地を買ったら採算が合いません。
人が住む必要はないので山林が適した土地なのです。

ここに両者の担保価値の大きな違いがあるのです。


収益不動産を建てる場合には、土地自体に担保価値があるので建築費などの融資は比較的簡単におります。
更地の段階でも土地に担保価値があり、建物が出来上がればさらに担保価値が上がるのが収益不動産なのです。
融資をする銀行などは、まず土地に抵当権を設定し、建築後に建物を追加担保に取ります。


一方、太陽光発電に適した土地には担保価値がほとんどありません！
太陽光発電設備が完成して初めて、担保価値が生じるのです。
ですから、建築前の融資はオーナーの人物担保価値が判定基準となり、厳しいのです。


太陽光発電設備を造るには、現金かクレジットが現実的となるでしょう。


クレジットは融資とは異なり商品の割賦払い契約です。
クレジット会社が商品代金を製造業者などに一括で立て替え払いし、購入者がクレジット会社に分割支払いをしていくというシステムです。
当然ながら、太陽光発電設備の場合には、設備が完成後に施工業者にクレジット会社からの支払いが行われます。

クレジット会社からの立て替え払い時には、太陽光発電設備は担保価値があるものになっているという訳です。

ですから、クレジットのオーナーへの人物審査基準は緩くなるのです。


反面、クレジットは完成後にしか施工業者にお金が入りませんので、施工業者はクレジットを嫌う傾向にあります。


これを解決した人が、晴れて太陽光売電設備オーナーになれるでしょう

自らアクションを起こさないと良いものは手に入りません！

 分譲型太陽光発電設備は前にも書きましたが、完全に作り手市場です。



ちまたには様々な情報が行き交っているようですが、所詮そんなものは話だけで誰も実際には分譲型太陽光発電所を手に入れていません。
（超割高なものや粗悪品は手に入ります）



施工業者が作ったらすぐに売れる状態にあり、「買わせてください」という購入希望者が「売らせてください」という販売希望者の前に長蛇の列を成しているのが現実なのです。


購入者も販売者も、施工業者に対して過当競争という状況です。


購入者がローンの準備をしている間に、現金を施工業者に打つ人間や企業が現れてそちらに流れるという現象が全国的に起きているようです。

考えてみればこれは当たり前のことで、施工業者は作り手市場で誰に売ってもいい状況にあるので、現金が先に入ってくる購入者とそれを連れてくる販売者を優先するのも無理なきことです。
現金が入ってくれば、施工業者は次の土地の仕込みをすることが出来ますからね。


販売者が確実に売り物を確保するには、施工業者に対して何らかの資本参入をしなければならないということは前にも述べました。

それどころか、購入者も前金を多少は用意しないと、良いものは手に入らないという状況が現在の分譲型太陽光発電なのです。

受験勉強の本当の意味

 受験勉強の内容には、社会に出てから役立たないことが沢山あります。
微分積分や三角関数なんて一度も使えたことはないですね。


では、受験勉強は社会人になってから何の役にも立たないかというとそうではないのです。

内容ではなく、試験問題に対応する勉強法はむしろ社会人になってからの勝負を分けると言っても過言ではありません。


試験問題は択一式といういくつかの問題文や語句から一つを選択するという方式と、記述式という文章や語句を解答するという方式に分かれます。


択一式では、似たようなものを区別することが求められます。

どうですか？
似て非なるものを区別出来ない大人！
多くないですか？

受験勉強を経た人間は、新しい情報でも瞬時に類似点と相違点を見破る能力が備わっているのです。


記述式では、専門用語などの語句の完璧な暗記を求められます。

どうですか？
わかっていると言いながら質問されたら答えられない大人！
多くないですか？

受験勉強を経た人間は、新しい情報をすぐにきちんと覚えようという癖が付いているのです。


このように受験勉強は
①似て非なることをきちんと区別する。
②知識は暗記をしないとアウトプット出来ない。
という２つの社会で役立つことを教えてくれるのです。


大企業が一流大学出を採用したがる理由がわかりますよね。


もちろん、社会人になってからもこの２つの能力は意識すれば上げることが出来ます。

資格試験勉強をやるのが一番でしょう。

必要なマージンと無駄なマージン

 ビジネスをしていると、何処かの傘下に入ることになったり、業者を紹介してもらったりということがあるだろう。
また逆に傘下を作ったり業者を紹介することも起こるでしょう。

そんな際にはマージンを抜いたり抜かれたりというのがビジネス社会では行われますが、これについて深く考えたことはあるでしょうか？

そのマージンは必要なマージンですか？
それとも無駄なマージンですか？


ビジネスを継続していく上で、自分が出来ないことを代わりにしてくれる部分があれば、それは必要なマージンとなります。


また、自分が他者の出来ないことをサポートしていなければ、自分が「無駄なマージン」となるのです。

無駄なマージンはいつかは淘汰されます。


無駄なマージンは出来るだけ省いて合理化を計り、自分が必要なマージンとされるように努力することがビジネスにおける成功法則ではないでしょうか。

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起業をもっと促進したい

大企業の会社員を辞めて独立自営の道を歩んで早や２０年超が経過しました。
この道ではそこそこの業績を残せた訳だが、もしあのまま会社での出世を目指していたら今頃どうなれていたかということをふと考える時があります。



独立自営の道はイバラの道と良く言われますが、一流企業で出世する道のほうが遥かに険しい道だと感じています。

何故ならば、「競争相手のレベル」が全然違うからです。


一流企業に入るような人は、小さい頃から天才だの秀才だのと言われ続けたことでしょうが入社すると回りはみんなそんな連中ばかりです。
そんな方々との出世競争を勝ち抜くのは並大抵のことではありません。


一方、自営の世界は二流ならば勝てる世界です。


大企業のサラリーマンは独立起業することに必要以上のリスクを感じて躊躇していると思いますが、今までの姿勢で取り組めばかなりな確率で成功できると確信しています。


一流企業で出世を目指すのは素晴らしいことですが、経済効果は小さいのです。

そんな人達が起業して成功すれば、多くの雇用を生み出し遥かに大きい経済効果があります。


躊躇せずに決起してもらいたいものです。

自分たちにも責任があるだろ！

昨年暮れの亀田大毅の試合について、マスコミも本質に触れないので一刀両断しておきたい。


ＩＢＦが試合前日には亀田大毅が負けたら王者は空位になるとコメントしながら、実際に負けた試合後には覆して王者を保持とした。
そして、負けても王者保持をルールミーティングによって知りながらそれを隠していた亀田陣営の問題であるとＪＢＣもマスコミもしているが、本当に問題なのはそこではないだろうと言いたい。


挑戦者は減量に失敗し、前日の計量からリバウンドし放題であった。
一方、王者亀田大毅はＩＢＦのリバウンド規制もきちんと守っていた。
試合当日は、両者には１０キロを越える体重差があっただろう。
これは実に五階級以上の差であり、勝てるわけがないのだ。
どの階級の世界チャンピオンも五階級上の世界ランカーに勝てないだろう。


ですから、そもそもこの試合は階級も大きく異なるノンタイトルマッチいや単なるスパーリングなのです。
この試合に亀田大毅が負けたら王座を失うなんて「ナンセンス」ということは我々素人にも分かることです。


それなのに、ＩＢＦの前日発表を鵜呑みにして抗議や異議を申し立てたり疑ったりしなかったＪＢＣに一番問題があるのではなかろうか？


亀田陣営が負けても王者保持を隠していたことを責めるＪＢＣよ、こんな試合にタイトルが掛かってると思い込んだ自分達にも責任があるとは思わないのか？

素人にも分かることが分からなかった自分達はプロとして恥とは思わんのかね？

そもそも、こんなに体重差のある試合をタイトルが掛かっているとファンに錯覚させた責任は１ジムにはないと思います。

太陽光はもはや造り手市場である

売り手市場・買い手市場という言葉があります。

売る側（供給）よりも買う側（需要）が少ないと、買い手市場になります。

売る側が買う側に「どうか買って下さい。」となり、買い手が主導権を握れます。
物やサービスがだぶついたデフレ期はこうなりました。
労働力を供給する側（学生）よりも需要（企業側）が少ないと、就職氷河期という買い手市場になります。

需要が供給を上回ると、売り手市場になります。
私の就職期（バブル期）は完全に売り手市場で、「是非来てください」と学生を海外旅行招待する企業までありました。


魅力的な商品やサービスの場合、需要が増えて「どうか買わせて下さい。」という売り手市場になります。
太陽光発電所のオーナーになれば、安定収入が可能でしかも融資が使えるのでゼロからの資産形成も可能です。
これに魅力を感じる人は大変多いので、「どうか買わせて下さい。」という状況になっているようです。


では、売り手市場なのかというとこれも正確ではありません！


造ったら売れるという状況なので、太陽光発電所を製造する側に対して販売業者も「売らせて下さい。」となっている「造り手市場」なのです。


造り手側に回るには、ある程度の「資本力」が要ります。

太陽光発電事業で主導権を握るには、資本参入して造り手の一員にならなければならない、と痛感しております。

詐欺師には脱税の鉄槌を

詐欺ほど立証しにくい犯罪はないらしく、警察もサギ事件では中々動いてくれません。


特に海外を股にかけた大掛かりな巨額詐欺はまったく捕まっていないですね。


 古くはオールインＦＸから始まり、１２１ファンド、ブックメーカーアービトラージ（スピーシー）に至るまで、どれもが数百億円という被害額にも関わらず首謀者の逮捕にすら至っておりません。


そんな中、スピーシーアービトラージ詐欺で儲けた主な人物に国税局の査察が入ったようです。

立証しにくい詐欺罪に比べて、儲けを正しく申告していないことを脱税として摘発するほうが簡単であり、納税させることで国のためにもなるということなのでしょう。

これは画期的なことなので徹底的にやってもらいたいものです。
スピーシーで儲けた人物には日本の非居住者もいるようですが、非居住者にも２０％の納税義務はあるはずです。


１２１やその他のサギ事件でも、詐欺で儲けた人物はどうせまともに申告などしていないでしょう。


詐欺師には脱税の鉄槌を喰らわせてもらいたいものです。

そうすれば、被害者たちも少しは救われるでしょうから。

節税と脱税と租税回避行為

節税と脱税と租税回避行為というものを区別できていますでしょうか。


節税というのは税法上許されている会計処理の範囲内で、課税所得が圧縮される方法を選択することです。
これは、「経営者としての知識力」が問われることで大いにやるべきことなのです。


一方、脱税は節税とは全く異なります。
脱税とは、売り上げを除外したり架空経費を計上するなど「虚偽の会計処理」をして「虚偽の申告をする」ことです。
要するに、「脱税とは嘘をつくこと」でありこれには重加算税が課せられ、金額によっては実刑などの刑事罰もあります。
目安として、１億円所得を誤魔化せばマルサと共に検察が動き刑事罰となるようです。
（脱税金額や反省の度合いによって、執行猶予が付くか実刑となるかが分かれます）


では、租税回避行為とはどのようなものなのでしょうか？
租税回避行為は脱税とは異なり虚偽の申告をするわけではありませんので、脱税＝犯罪とは全く異なります。

会計上、税法上は合法的会計処理ではあるが、税務当局の「想定外の奇抜な方法による節税」は、税務調査において「租税回避行為」として否認されることがあります。

つまり、節税の延長線にあるのが租税回避行為であり、その境界は実に主観的なもので曖昧なのです。
ですから、税務当局は裁判での争いを好まずに納税者自らが誤りを認める「修正申告」を勧めるのです。



節税か租税回避行為かは、見解の相違であるので重加算税が課される「犯罪」になることはありません。



脱税は虚偽であり「犯罪」です。


節税と脱税は根本的に異なる。
節税か租税回避行為かは見解次第。

お分かりいただけましたでしょうか。

信用とは

自分の信用がどのくらいあるかを分かっておくに越したことはありません。

信用とは、いい人とかそんなことではありません。

お伽噺の国ではなく経済社会で生きている以上、信用とはズバリ与信枠です。

いくら借りることが出来るか？＝信用力＝人的担保力なのです。

金融機関が融資金額を決める際には、物的担保力と人的担保力の合計で考えます。

「物的担保力＋人的担保力＝融資可能額」


同じ物的担保力の不動産を購入するにも人によって融資可能額が変わるのは、この人的担保力が異なるからです。

信用はまさにその人の生きてきた歴史と言えます。


人間は結局、この信用を高めるために努力する生き物なのです。

投資は目的を明確に

資産をどうしたいかによって、適切な投資手段や投資方法はまったく異なります。


●ゼロから資産を作りたい。
●今ある資産をもっと殖やしたい。
●資産を運用して安定した収入を、今得たい。
●資産を運用して安定した収入を、将来得たい。

など資産設計に関する要望は様々です。


ゼロから資産を作るには、
①積み立て投資で資産形成
②融資を生かして資産形成
しか方法はありません。

収入の一部を複利効果のある積み立てで運用する。
確定拠出年金、変額年金、ファンド積み立てなどがこれに当たります。


資産のないあるいは少ない人が融資を受けるには、これから購入する資産を担保にするしかありません。
その担保価値のある資産は、不動産しかないでしょう。
家賃収入でローンの返済を終えたあとは、不動産という純資産が残ります。
まさにゼロからの錬金術です。


今ある資産をもっと殖やしたいならば、複利運用が必要です。



資産を活用して、あるいは融資を生かして「今」安定収入を得る方法はいくつかあります。
資産を活用して今収入を得るならば毎月分配型ファンドがオススメです。これは現金資産が当然必要で、通常は融資を生かしてレバレッジを掛けることは出来ません。
しかしながら、証券担保ローンを活用するとレバレッジを掛けることが出来、分配金利回り４０％近くを狙えます。


 融資を生かして今収入を得るならば、太陽光売電事業がオススメです。
最長１５年の返済期間を組めば、大規模メガソーラーでなく低圧規模でもキャッシュフローを生んでくれます。

あえて、短い返済期間（７年から１０年）にして返済中の収支はトントンにして返済後に大きなキャッシュフローを生む設計という手もあります。
今は働けるので、今を我慢して１将来の安定収入を狙うという方法です。

以前、３０年間一括借り上げの収益アパートを建てた際にわざと返済期間を１０年にしました。
１０年間はまだ若いのでキャッシュフローは要らない。１１年目から年金になるという設計をしたのです。


以上のように、投資は目的を明確に持って行うべきなのです。

逆ドルコスト平均法

日本人は毎月分配金が出る投資信託が好きである。



毎月分配型ファンドは、タコ足配当であるとか複利効果がないなどの批判があるが、私が使うのは以下の理由からです。



分配金を出すというのはファンドの一部を換金売りしていることになるので、複利効果はなくなり単利運用となります。
しかしながら、これには２つ効用があります。



投資は、売り時を見極めるのが最も難しいものです。上がればもっと上がると思うので売ることが出来ず、下がれば戻ると思うのでこれまた売ることが出来ないというのが投資家心理です。


従って、いつまでたっても利益確定売りをすることが出来ないものなのです。


もう少し詳しく例を上げて説明しましょう。
話を分かりやすくするために、極端な例を用いて複利効果や税金を無視することをご容赦下さい。


 五年間毎年二割ずつ上がり、その後、急落して半額になるファンドがあったとしましょう。

分配金が出ないタイプの場合には、ファンドの基準価額が五年で倍になり、その後元に戻ることになります。
このファンドをずっと保有し続けた場合のリターンは、結局ゼロになります。


一方、毎年二割ずつ分配金を出すタイプのファンドの場合はどうなるでしょうか？
五年間で１００％の分配金収入を得て、その後基準価額は半分になるので、差し引き５０％のリターンを得ることになります。
このファンドを百万円購入していた場合、毎年二十万円ずつ合計百万円の分配金を得て、その後元本は半分の５０万円になるので差し引き５０万円のリターンな訳です。


このように、毎月分配型ファンドには毎月利益を少しずつ確定するという効果があるのです。


投資は買い時を見極めるのが難しい。だから毎月コツコツと積み立てるというドルコスト平均法というものがあります。


毎月分配型ファンドには、売り時を見極めるのが難しいので毎月コツコツと売っていくという、いわば「逆ドルコスト平均法」ともいうべき効果があるのです。



また、毎月分配型ファンドは分配金の用途が明確な場合には非常に便利です。

年配者ならば生活費に当てる、現役ならば住宅ローンの支払いに当てるなどです。


 以上のように２つの効用がある毎月分配型ファンドですが、以下の二点に留意することが大切です。


①分配金の原資が、家賃や利息など時間の経過が利益を生むものであること。

②分配金を得ることを目的にしたならば、基準価額の短期変動に一喜一憂しないこと。

超格差社会を生き抜くために

２０１４年が始まりました。
今年から大増税時代が始まります。


 安倍政権のやろうとしている経済政策は、みんな仲良く好景気ではありません。
勝つ者が富み、平均値は引き上がるというのを狙っているのでしょう。


野田民主党から安部政権になってからの一年あまり、日経平均株価は倍になりドルは四割上昇（四割円安）しました。

この恩恵、ほとんどの国民は受けていませんよね？

株式投資をしている人と海外投資をしている人だけの財産が増えて、大多数の日本国民の財産は四割も減ったのです。
言い替えると、富めるものは益々富み、庶民は貧乏になったということです。


消費税という逆累進性の税金がこれから二段階いやそれ以上引き上げられるでしょう。


アベノミクスは小泉構造改革以上の純資本主義社会を創造することになると予測されます。


米国型資本主義社会で勝ち抜くには、甘い考えを捨ててシビアな考え方を身に付けなければなりません。

元々このblogは甘い考えを「一刀両断」するために立ち上げたものなので、過去記事から抜粋したものを年初に再掲載します。

みなさんと共に私自身も甘い考えと決別したいと思います。


「対人の仕事」
不都合を自分のせいに出来る人間だけが、何事も成果を上げるものです。


「人を成功させることは、自分が成功することより遥かに難しい」
他人は環境と手本さえ与えれば勝手に育つ。
自分の成功をひたすら追及することが人のためにもなることには最近気付きました。

「お金」
お金は学業成績と同じで追わない人は逃げてるだけ。しかしながら、目先だけを追うと人を裏切らなければならなくなってしまうもの。


「利用されるのも利用するのもいいことだ」
人間関係の本質に迫りました。


「自分の利用価値を上げ続ける努力」
前記事と並んで最も身に付けなければならない考え方だと思います。


「女の顔と男の金と」
これも大変シビアな幸せになるための武器を持ちましょうという記事です。
要するに、幸せを与えるものだけが幸せを得ることが出来るということです。


「自己の改善こそ根本的問題解決策」
対人の仕事という記事と同じことを論点を変えて述べています。


「一人の時に差が付く」
本当の努力は他人には見えない所で行われているものです。


「変化への適応力」
今からの時代を生き残る考え方はまさにこれです。


「経営者責任と株主責任」
これぞ資本主義の根幹！
これがわからない人は投資や事業などやるべきではない。

対人の仕事

営業などに代表される人相手の仕事に就いている人の中には、成果が出ないことや自分にとっての不都合な結果をすぐに他人のせいにする人間が残念ながら少なからず存在します。
知識や技術はもちろんのこと身だしなみに至るまで、自分自身に対する努力を完璧にした上でのことならば他人のせいや運のせいにするのもわからなくはありません。
しかしながら、こういう人ほど「自分の努力の足りなさ」を棚に上げて文句を言っている傾向にあります。
一方、資格を取る・個人競技のスポーツ・受験・トレーダーなどの対人ではない世界では人のせいにすることはありません。
自分が〇〇大学に落ちたのは受かった人のせいだと言う人はさすがにいないでしょう。
こういう世界で成果を上げたり勝ち抜いたりした経験のある人が、対人の仕事をした際にも成功を収めることが多いのは「自己に対する努力」にすべての原因を求める癖がついているからなのでしょう。

人を成功させることは自分が成功することより遥かに難しい

自分が成功を目指す時に私は、徹底した自己改革を行います。
その道の成功者を分析して成功に必要な要素で自分に足りないものを補うことに全力で取り組みます。知識や技術はもちろんのこと、容姿や身だしなみに至るまでその道の成功に自分を合わせるのです。人と会う仕事で歯が汚いと不潔感を持たれるので口元にはかなりな意識と費用をかけました。服装や体臭などにも気を配るのは当然のことです。持ち物なども業に合わせなければなりません。

成功するには「欠点を取り除く」ことが、じつは一番の近道なのです。
しかしながら人はなかなかこれを指摘してはくれないものです。成功者と自分を比べて自分で気づいていくしかないのです。

「私は絶対に成功したい」という人は多いですが、そのための自己改革に真剣に取り組む人はほとんどいません。一番の欠点を放置して他をどんなに頑張っても結果はでないのに、同じところをぐるぐる回る回転木馬人間が多いのです。
「成功」を目指している人に出会ったときは情熱を注いでいろいろと教えてあげようと思いますが、がっくりすることがほとんどです。
自己改革する気がないことが判明した時点で、指導する気がなくなってしまいます。

お金

お金に貪欲でない人は「仕事ができない」。

目先のお金しか追ってない人は「信用ができない」。

一年後のお金を必死に追っている人が、「仕事が出来て、信用もできる人」。

利用されるのも利用するのもいいことだ

「あの男（女）に利用された」
と嘆く人間がいます。

これは日本語が間違っています。
正しくは次のようになります。

「あの人に利用されている間はとても幸せな気分を味わえたが、私の利用価値がなくなって利用されなくなったことが悲しい」

そうなのです。
利用されたことが問題なのではなく、利用されなくなったことが問題なのです。

そして、その原因は自分が自分の利用価値を下げてしまったことなのです。

このことがわかる人は努力しようとします。
わからない人はなんでも他人のせいにします。

これは恋愛でも、ビジネスでも、友人づきあいでも同じことです。

例えば恋愛において、なぜ人は気が変わるのでしょうか？
それは気が変わった人のほうが悪いのでしょうか？
それとも、相手の気を変えてしまった側に原因があるのでしょうか？

どう考えるかによって、次の恋愛も同じようになるのか、それとも今度はそうならないのかが決まるのだと思います。

人を利用することは悪いことではありません。
なぜならば相手の利用価値つまりは長所を認めてあげているということだからです。

ビジネスも友人づきあいも恋愛も、お互いの価値と価値の交換で成り立っています。

今後も自分の「利用価値」を上げ続けることに、日々精進しようと思います。

自分の利用価値を上げ続ける努力

以前にも述べましたが、他人を利用したり利用されたりすることは人間だけでなくすべての動物が行っていることであり、いわば自然の摂理です。

人はみな、利用価値を認めた相手とのみつき合い、自分の利用価値を認めてくれた人だけが自分とつき合ってくれます。

これは、恋愛でも友人関係でも仕事関係でも夫婦関係でも同じで、すべての人間関係は利用価値というお互いの尺度で成り立っています。

違いますか？
あなたは利用価値を感じない人に貴重な時間と交際費を使えますか？
あなたに利用価値を感じない人があなたとつき合ってくれると思いますか？
そもそも、なぜ離婚する夫婦があるのですか？


人間関係は価値と価値の交換で成り立っている。
このことから目をそらすと幸福にはなれない、あるいは居続けられないのです。

お互いを利用し合うことは当たり前のことであり、利用し合えている間は双方が幸せなことです。


問題は、片側が相手方に利用価値を見出だせなくなったときにやって来ます。


恋愛ならば失恋、夫婦ならば離婚、ビジネスならば裏切りや寝返りが発生します。

利用価値が無くなった側が捨てられるのです。

この捨てられた時に、どう感じるのかによってその後の人生は大きく変わるのだと思います。

自分の利用価値が落ちたことを棚に上げて、捨てた相手を責める人は進歩しないでしょう。
自分も相手を利用価値が無くなったと捨てたことが多々あるということも忘れてはなりません。


自分の利用価値を落としてしまったことを素直に反省して、利用価値を高める努力をしなければ次の幸福はやって来ないでしょう。


２年前から３年前にかけて、もはや利用価値がないとのことで多くのビジネスパートナーから捨てられました。
特にショックだったのは、長年連れ添ったＳ氏から「手伝ってもらうことなど何もない」と言われたことでした。

Ｓ氏は私の事業の黎明期から苦楽を共にした人物で、私の利用価値を誰よりも認めてくれた人でしたのでこの言葉には大変落ち込みました。

久保さんの近くに居れば儲かったが、今の久保にはかつてのような神通力はもはやない!!
と判断されたのでしょう。

一通り凹んだ後で、これを冷静に受けとめました。

そして、「そうはいかんよ。まだまだ私の利用価値は衰えてはいない！自分と回りの人と新しい仲間を意地でも潤してやる！」
と立ち上がりました。

それからの２年半は本当によく働いたと自分でも思います。
仕事だけでなく、勉強もトレーニングも自分の自信を高める努力をガムシャラにやりました。


ようやく少し自信回復できたかなと感じています。

仕事仲間からも、私の「利用価値」を認めてもらえたかとも少しは感じられるようになりました。


ただこの「利用価値を高める努力」だけは、絶え間なく続けていかないと、裕福や幸福で居続けることは出来ないのです。

油断せずに、精一杯努力したいと強く思います。

自信喪失の暗黒界に転落しないために。

女の顔と男の金と

子供がこの世で一番好きな人は両親です。


そして、親は我が子が一番好きです。


自分が一番好きな人が自分を愛してくれる。
これが一番幸せなことであり、子供はとても幸せな時期を過ごします。


これが崩れるのが思春期からになります。


思春期になると、子供にとって一番好きな相手が親ではなくなって行きます。


他人様を好きになるのです。

ここから、幸せになるための戦いが始まるのです。


親と違い、他人様は無条件で自分を愛してくれる訳がないからです。

他人様から愛されるには、「愛されるための武器」を持たなければなりません。

その最もポピュラーな武器が、女の顔と男の力なのだと思います。
否定したい人もいるかもしれませんが、これが紛れもない事実なのです。


斯くして、女は容姿を磨くようになり、男は力を磨くようになります。


学生時代ならば、力とは勉強かスポーツでしょう。


社会人になると、スポーツ選手以外はスポーツの腕前はモテにはほとんど役立たずになり、男にとっての力という武器はズバリ財力つまりは「金」となります。

金を稼ぐ力とはすなわち「知力」であり、頭脳を磨かないとお金は稼げません。

たまにまぐれで儲かる人もいますが、頭を使わないと稼ぎ続けることは不可能です。

このように、女の顔と男の金という、普遍的な幸せになるための愛されるための武器というものがこの世には存在するのです。

何故、男は女性に容姿を、女は男性に知力を求めるのか？

これは人間が自分にないものを求めるという遺伝子の本能という他はありません。
男は自分の子供に容姿の美しさを、女は我が子に頭脳の明晰さを残してあげたいとなるのでしょう。


人間は誰もが幸せになる権利や愛される権利を持って生まれて来ます。


しかしながら、実際にそうなるのは「幸せになるための義務」「愛されるための義務」を果たす人だけになるのではないでしょうか？

私は、このことを中学ぐらいで悟りました。

それから、幸せになるための武器をひたすら磨きました。

これからもそれを怠ることなく頑張りたいと思います。

一番分かり易い顔と金ということで書いてみましたが、幸せになるための武器はもちろんそれだけではありません。

要するに、相手を幸せにしようと思うことが幸せになるための義務ということなのです。

自己の改善こそ根本的問題解決策

不都合を他人のせいにしている限り、また同じ目に遭います。


例えば、あなたが事務員で事務スキルにダメ出しされて会社をクビになったとしましょう。

それを会社のせいにして愚痴りながら事務員として再就職をする。


そうすると、また同じ理由でクビになるでしょう。


運転手が運転下手、営業マンが営業下手でも同じことです。

自己改革しない限り、同じ不都合が起きるのです。


自分の彼女を、金持ちの男に取られたとしましょう。
多くの人は彼女を金でなびいたと非難するのでしょう。
しかしそれでは何の解決にもならないのです。

次に付き合った彼女にも同じことが起きるかもしれないからです。

２度と同じことが起きないためには、自分が金持ちになるしかないのです。


カッコいい男に取られたとしても同じことです。

自分がカッコ良くなるしか根本的解決はなされません。


今の時代、医学が発達していますので自己改革は覚悟を決めればできないことはほとんどありません。


今まで仕事でもプライベートでも、不都合がある度に自己改革をしてきました。同じ目に２度と遭いたくないからです。


自己の改善は、手段を選ばずとも誰にも迷惑がかかりません。
私はそれを徹底してきました。

ですから、しない人が不思議でならないのです。

一人の時に差が付く

己こそ己の寄るべ
己を置きて誰に寄るべぞ
良く整えし己こそ、まこと得がたき寄るべなり

私が学生の頃やっていた少林寺拳法に上記のような教えがあります。
いつ思い出しても真理だと思える教えです。

勉強でもスポーツでも仕事でも、自己鍛錬をする人間だけが成果がでるものです。

学校や塾や、練習や会社などでみんなと一緒の時には差は生まれません！
一人になったときに黙々と努力をする人だけが勝つのです。

そしてこれは「クセ」なので、一つの領域でこれをできた人間はほかのことでも当然のごとく行います。

大企業が一流大学出身者を採用したがるのはこのためです。

変化への適応力

脱サラしたのが１９９３年３０才の時なので、早いものでもう二十年前になります。

三十代の１０年間は１つの仕事だけに打ち込めた恵まれた時間でした。
仕事が順調だったので、勉強や趣味にも打ち込むことが出来て充実した日々でした。
仕事が変わらなかったので、人間関係も変わらずに大変穏やかでした。


一転して、４０代の１０年間は波乱万丈でした。
さすがに順調なビジネスにも７年前に寿命が来ました。

それ以来、様々なビジネスを手掛けなければならなくなりました。
余暇を楽しむ余裕もなくなりました。

ようやく軌道に乗ったと思ったビジネスも、なんと寿命の短いことか。


昔に比べて、１つの事業の寿命がどんどん短くなっていることを痛感します。
これは、インターネットの影響が大きいのだと思われます。

せっかくの儲かる奇抜なビジネスが、情報がすぐに知れ渡るせいで過当競争にさらされて陳腐化してしまうからです。


ということで、生き残るためには様々なビジネスを立ち上げて「変化に適応」していかなければなりません。

もちろん、立ち上げたすべての企画がヒットする訳ではありません！
どんな優れた事業家の企画でも、大ヒットになるのは５つに一つでしょう。
３つに一つ当たれば万々歳です。



これがわからない事業家は生き残ることが出来ないでしょう。



「あの人は言う事ややる事がコロコロ変わる」

これは二十世紀には当たり前だった批判です。


しかしながら、環境の変化が激しい今の時代には、「的外れの批判」と気付くべきなのです。


「時代がコロコロ変わるのに、あの人はちっとも変わらない」
こう言われることを恥としなければ、これからは事業家として生き残れないでしょう。

経営者責任と株主責任

株式会社は株主がお金を出資して、株主総会で経営者（社長や役員）を任命して経営を任せるという仕組みです。


経営者は株主が出した資金を上手く活用して会社の利益を最大化する責任を負っています。
また、会社が法令違反などになった場合にも経営者責任が問われます。


経営者は雇い主である株主と社会に対して責任を負う立場と言えます。


一方、株主は会社が例え法令違反をしても、行政上も刑事上もその責任を問われることはありません。
お金を出すだけが株主の仕事だからです。


では、よく聞く株主責任とはいったい何なのでしょうか？


日本航空が破綻したとき、株主は株主責任を負わされました。
株式を買ったお金がパーになったのです。


株主として出資する相手を間違えた責任として、出資金の全部または一部を失う。
これが株主責任です。


逆に言うと、株主責任は出資金を最大全部失うだけで、会社が負ったそれ以上の債務を背負わされたり、会社がどんな業法違反になっても刑事責任を負わされたりすることはないのです。

株主は最悪でも出資金がパーになるだけ！
ある意味お気楽な存在が株主です。

ですから、その最低限の「株主責任」だけは理解して出資をして、後で文句を言わないのが資本主義社会で生きるための最低限のルールでありマナーなのです。


つい最近少額短期保険会社に少々出資しました。
上場できる可能性を感じたのですが、しなかったとしても生活に支障のあるお金ではありません。
その会社が最悪保険業法違反などを問われたとしても、私は単なる株主なので最悪出資金がパーになるだけでお気楽なものです。

よく、非上場会社に出資すべきかどうかという相談を受けますが、「株主責任」というものをよく理解し、最悪出資金が全額なくなってもあきらめることができるのであれば、宝くじ買うよりはいいんじゃないの。とアドバイスしています。

超格差社会を生き抜くために

２０１４年が始まりました。
今年から大増税時代が始まります。


 安倍政権のやろうとしている経済政策は、みんな仲良く好景気ではありません。
勝つ者が富み、平均値は引き上がるというのを狙っているのでしょう。


野田民主党から安部政権になってからの一年あまり、日経平均株価は倍になりドルは四割上昇（四割円安）しました。

この恩恵、ほとんどの国民は受けていませんよね？

株式投資をしている人と海外投資をしている人だけの財産が増えて、大多数の日本国民の財産は四割も減ったのです。
言い替えると、富めるものは益々富み、庶民は貧乏になったということです。


消費税という逆累進性の税金がこれから二段階いやそれ以上引き上げられるでしょう。


アベノミクスは小泉構造改革以上の純資本主義社会を創造することになると予測されます。


米国型資本主義社会で勝ち抜くには、甘い考えを捨ててシビアな考え方を身に付けなければなりません。

元々このblogは甘い考えを「一刀両断」するために立ち上げたものなので、過去記事から抜粋したものを年初に再掲載します。

みなさんと共に私自身も甘い考えと決別したいと思います。


「対人の仕事」
不都合を自分のせいに出来る人間だけが、何事も成果を上げるものです。


「人を成功させることは、自分が成功することより遥かに難しい」
他人は環境と手本さえ与えれば勝手に育つ。
自分の成功をひたすら追及することが人のためにもなることには最近気付きました。

「お金」
お金は学業成績と同じで追わない人は逃げてるだけ。しかしながら、目先だけを追うと人を裏切らなければならなくなってしまうもの。


「利用されるのも利用するのもいいことだ」
人間関係の本質に迫りました。


「自分の利用価値を上げ続ける努力」
前記事と並んで最も身に付けなければならない考え方だと思います。


「女の顔と男の金と」
これも大変シビアな幸せになるための武器を持ちましょうという記事です。
要するに、幸せを与えるものだけが幸せを得ることが出来るということです。


「自己の改善こそ根本的問題解決策」
対人の仕事という記事と同じことを論点を変えて述べています。


「一人の時に差が付く」
本当の努力は他人には見えない所で行われているものです。


「変化への適応力」
今からの時代を生き残る考え方はまさにこれです。


「経営者責任と株主責任」
これぞ資本主義の根幹！
これがわからない人は投資や事業などやるべきではない。

海外リートが今回の円安に反応しない理由

円安ドル高になると海外に投資するファンド類の円建て価格は通常上昇するのですが、海外リートは今回の円安には大して反応していません。
何故なのでしょうか？


今回、米国が量的緩和を縮小する予測と発表により米国長期金利が上昇しています。
長期金利上昇により日米金利差が広がるので為替は円安ドル高に振れています。

一方、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）は投資家からの資金に借り入れを加えてレバレッジを掛けて運用していますので、金利上昇はリートにとってはマイナス要因となり海外リートのドル建て価格は下落しています。

ドル建てリート価格は下落して、ドルは上がっているのでちょうど相殺されて海外リートの円建て価格はほとんど動いていないのです。


米国の景気回復は、リートにとってはプラス要因なので今後はドル建て価格の回復も期待できるでしょう。
また、来年噂される日銀の追加金融緩和は円安要因でありこの時起きる円安には素直に反応するでしょう。


ただ、リートは現物不動産投資と同じように基準価額（＝物件価格）の変動に一喜一憂すべき投資商品ではありません。
安定した家賃収入（＝分配金）が魅力なのだということを忘れないでいただきたい。

経営者責任と株主責任

 株式会社は株主がお金を出資して、株主総会で経営者（社長や役員）を任命して経営を任せるという仕組みです。


経営者は株主が出した資金を上手く活用して会社の利益を最大化する責任を負っています。
また、会社が法令違反などになった場合にも経営者責任が問われます。


経営者は雇い主である株主と社会に対して責任を負う立場と言えます。


一方、株主は会社が例え法令違反をしても、行政上も刑事上もその責任を問われることはありません。
お金を出すだけが株主の仕事だからです。


では、よく聞く株主責任とはいったい何なのでしょうか？


日本航空が破綻したとき、株主は株主責任を負わされました。
株式を買ったお金がパーになったのです。


株主として出資する相手を間違えた責任として、出資金の全部または一部を失う。
これが株主責任です。


逆に言うと、株主責任は出資金を最大全部失うだけで、会社が負ったそれ以上の債務を背負わされたり、会社がどんな業法違反になっても刑事責任を負わされたりすることはないのです。

株主は最悪でも出資金がパーになるだけ！
ある意味お気楽な存在が株主です。

ですから、その最低限の「株主責任」だけは理解して出資をして、後で文句を言わないのが資本主義社会で生きるための最低限のルールでありマナーなのです。


つい最近少額短期保険会社に少々出資しました。
上場できる可能性を感じたのですが、しなかったとしても生活に支障のあるお金ではありません。
その会社が最悪保険業法違反などを問われたとしても、私は単なる株主なので最悪出資金がパーになるだけでお気楽なものです。

よく、非上場会社に出資すべきかどうかという相談を受けますが、「株主責任」というものをよく理解し、最悪出資金が全額なくなってもあきらめることができるのであれば、宝くじ買うよりはいいんじゃないの。とアドバイスしています。

合格率や倍率（競争率）は、試験の難易度とは関係ない

昨日、宅建試験の合格発表がありました。
なんとか合格していました。
自己採点３３点で合格ボーダーライン３３点でした。ポール際ギリギリのラッキーゾーンに飛び込んだ感じです。

まあ、８月下旬から独学勉強を始めて２ヶ月で一発合格だったので上々の出来です。


今回の合格率は１５.３％で例年の１６％台よりも低くなりました。
倍率（競争率）は６.７倍です。


初回受験者の合格率はわずか３％らしく、実に競争率は３３倍！


では、この試験がそんなに難関かというとそうでもありません。

私の大学受験の時の倍率は約２倍（合格率約５０％）でした。
二人に一人が合格したわけです。


では、神戸大学合格よりも宅建試験一発合格のほうが１７倍難関なのでしょうか？


大学受験の場合、センター試験（当時は共通一次試験）の結果を踏まえて願書を出します。
つまり、全員受かる気満々で誰が合格してもおかしくないという中での競争率二倍、合格率５０％だったのです。

これに対して宅建試験の場合には、取り敢えず受けてみようとか、受かればラッキーとか、経験のために受けようなどという人達もかなりの数いると思われます。


毎年、レックの学生の平均点と合格ボーダーラインはほぼ一致しています。
つまり、学校に通ってでも合格したいという人達の半数は通ることになります。
レック合格率約５０％（倍率約２倍）ということですね。


 学校に行く人の中には、これまた本気の本気ではない人もいるでしょう。

こう考えていくと、超本気の人たちだけの競争率は１．５倍ぐらいではないかと推察できます。
つまり、本気で合格する気で受ける人の約３人に２人は受かるわけで、実際の合格率は６０％を超えているのではないかということです。


このように、試験の難易度は本気の人の中での実質合格率や実質倍率で決まるのであって、表面合格率は関係ないということなのです。


これは、試験以外のビジネスなどにも当てはまることだと思います。

軽減税率導入などよりも、廃止しなければならない制度がある

消費税率のアップに伴い、食料品など生活必需品の税率を抑える軽減税率の導入が議論されているが、その前に免税制度や簡易課税制度の廃止を何故議論しないのだろうか。


消費者が消費税と思って業者に支払ったお金が、税として納税されずに業者の利益（益税）になってしまう制度はいい加減なくすべきだと思います。

前回は免税制度のしくみを解説したので、今回は簡易課税を簡単に説明します。

簡易課税は、仮払い消費税（他の事業者に支払った消費税）をこのぐらいだろうと業種ごとにみなし計算する制度です。
例えば、卸売業であれば売り上げの９０％は経費で使ったであろうとみなす。
小売業であれば８０％、製造業であれば７０％、サービス業であれば５０％を経費として使ったとみなして仮払い消費税（仕入れ控除）を概算するという方法です。

簡易課税を選択した売上高５，０００万円（仮受消費税２５０万円）の製造業者であれば、実際に他者に支払った消費税に関わらず預かった消費税（仮受消費税）の７０％を仮払い消費税とみなして差額の３０％７５万円を納税するということになります。

免税よりはましですが、実際に使う経費が少なければ、みなし額との差額はやはり益税となってしまいます。


基準期間売上高５，０００万円以下の事業者はこの簡易課税を選択できます。

昔は、簡易課税は基準期間売上高２億円以下で免税は基準期間売上高３，０００万円以下でしたから少しはましになっていますが、こんな制度は廃止して益税は無くすべきなのです。

池上さんあたりがテレビで取り上げればそういう機運も高まるかもしれません。


それから、免税制度も簡易課税制度も現在の税法上は完全に合法です。
ですから、これを事業者が活用するのは当然であるということを付け加えておきます。

消費税の本当の問題に怒れ！国民

 消費税は、消費者が負担して事業者が納税するという間接税です。


消費者が税金として納税したと思っているお金が、国に実際には納付されないとしたらどうでしょうか？


消費者や他の事業者から預かった消費税を、事業者が使い込んで滞納が起きていることは以前にblogで書きました。

これはその事業者がけしからんのであって、制度には問題ありません。


消費税が原則どおりにすべての事業者に対して適用されるのであれば、制度そのものには問題はないのです。


しかしながら、消費税には「免税」と「簡易課税」という原則とは外れた制度があります。

そしてこの二つは、消費者が消費税として事業者に預けたお金が、事業者の利益（益税）になるというとんでもなく「けしからん」制度なのです。



今回は、免税制度について説明します。


事業者は消費者や他の事業者から預かった消費税（仮受消費税）から、他の事業者に支払った消費税（仮払い消費税）を差し引いた金額を期末に納税するというのが原則課税制度です。

ところが、免税事業者はその差額を納税しなくてもいいのです。

基準期間の売上高一千万円以下の個人事業主および法人は免税事業者になれます。

基準期間は通常は二期前ですので、二年前に売り上げが少なかった個人事業主や法人は免税事業者になれます。
また、新規開業の個人事業主や資本金一千万円未満の新設法人も免税事業者を選択できます。


今期の売り上げが１億円（仮受け消費税５００万円）、経費４千万円（仮払い消費税２００万円）ならば、原則課税事業者には３００万円の納税義務があります。

ところが、免税事業者ならばその納税義務がなく３００万円は事業者の懐に入るのです。

そして、基準期間売上高で判定なので、今期の売上高が１億円いや１０億円でも免税事業者というのが有り得るのです。


どうでしょうか？
消費税と思って支払ったお金が事業者の利益（益税）になってしまうこの制度は？


「実にけしからん！」
とお怒りの声が聞こえて来そうですが、実は
「あなたも消費税を飲んだことがある可能性が高いですよ」
と言えば驚かれるだろうか？


自家用車を売却したり下取りに出したことはありますか？
これに「はい」と答えた方は間違いなく消費税の免税事業者の特権を使ったことでしょう。


車屋に１００万円で売った場合は、車屋は車両代金９５２,３８１円仮払い消費税４７,６１９円という会計処理をしています。

そうなのです。
あなたは消費税を４７,６１９円も預かっていたのです。
そして免税事業者として当然それは自分の懐に入れていたのです。

まあこれは余談となってしまいましたが、知らないうちに免税事業者制度を利用していた人もたくさんいるということは、日本全体で免税事業者制度によって納税されない消費税が実に多くあることが想像できるでしょう。


このように現在の消費税制度には税金なのに事業者の利益（益税）となって国に納税されないという「免税制度」「簡易課税制度」というとんでもない制度があるのです。


消費税率が上がることよりも、税が税にならない制度のほうが遥かに問題です。
こんな制度は８％増税時に廃止すべきであり、テレビで取り上げるべき問題なのです。

人件費を外注にしても消費税の節税にはならない

人件費を外注にしても消費税の節税にはなりません。
このことを詳しく解説します。


 給与には消費税は転嫁出来ません。


一方、派遣会社に外注にした場合には課税仕入れとなり消費税の転嫁が出来ます。


「人件費を外注にしたら消費税の節税が出来る」
などと寝言を言う人がいます。
それが税理士だったりするから尚ビックリです。



確かに外注にすれば消費税転嫁が出来る分「期末の納税額」は減ります。


しかしながら、外注費を支払うときに消費税を既に支払っています。

ですから、トータルで支払う消費税はまったく同じです。
といいますか、そもそも事業者は消費税が通過するだけで負担しないのですから、損や得やはないのです。

具体的な数字の例で再度説明します。


年間売り上げ１億円、人件費３,０００万円、その他経費７,０００万円、利益０の会社の例を見てみましょう。


預かった仮受消費税５００万円、その他経費には消費税を転嫁できて仮払い消費税３５０万円。
人件費は非課税仕入れなので消費税は転嫁しません。
よって、期末に消費税１５０万円を納税となります。

この会社が人件費を外注にすると、外注費３,０００万円は課税仕入れなので消費税１５０万円を合わせて派遣会社に支払います。
ここで消費税１５０万円を先に支払っているのです。

期末には納税は確かに無くなりますが、得していますか？


トータルで消費税を５００万円預かって５００万円支払っているのは同じなのです。


むしろ、外注にすると先に支払うので金利を考えると損なのです。
お金は後から払ったほうが金利（運用益）分得ですからね。


原則の消費税制度においては、消費税の節税は一切できません。
消費税は事業者を通過しているだけで負担していないのですから、節税など考える必要すらないのです。


消費税の節税は、歪んだ制度である免税事業者制度や簡易課税業者制度からは生まれます。
これについてはまた別の機会に。

消費税を負担している人①

事業者は消費税を負担しません。
収入を得るときに消費税を一緒に預かり、預かった消費税をやりくりしているだけだからです。


では、誰が消費税を負担しているのか？


それは、収入を得るときに消費税を預かることの出来ない人です。


その一人目は給与所得者です。
給与には消費税はくっついてきません！


 ３０万円の収入が弁護士報酬のような事業所得であれば、現在ならば５％の消費税１５,０００円が付加されて３１５,０００円が支払われます。


ところが、それが給与所得の場合には消費税は付加されず３０万円が支払われます。


給与所得者も生活費を使うときには、当然消費税を支払います。
自分が消費税を預かっていないから、支払わなくてもいいとはなりません。


消費税を預からないのに他者には支払う！
給与所得者は「新たに消費税を発生」させているのです。

では何故、給与には消費税がくっついて来ないのでしょうか？


企業は、経費を使うときには消費税をくっつけて他者に支払います。
これを課税仕入れと言います。


すべての経費を課税仕入れにして消費税を転嫁出来るとすると、消費税がグルグルと回るだけで全然国には納税されて来ないということに賢い官僚が気付いたのでしょう。


給与には消費税は転嫁出来ない。
非課税仕入れという経費項目を作ったのです。


そうすると、会社は預かった消費税から全社員の給与分の消費税を転嫁出来ずにその分が会社に残ります。
その分の消費税は確実に納税されて来るという訳です。

会社の年間売り上げ１億円、人件費３，０００万円、その他経費７，０００万円、利益０の会社で考えてみましょう。
売り上げに対して５００万円の消費税を預かります。
その他経費７，０００万円に対して３５０万円の消費税を他者に支払います。
一方、人件費には消費税は転嫁しません。
したがって、仮受消費税５００万円－仮払い消費税３５０万円で１５０万円を期末に納税となります。

ちょうど、人件費の５％が納税されるという訳です。



こうして、全国の給与所得者の給料総額の５％は少なくとも確実に納税されて来るという仕組みが出来上がったのです。


うーん、お見事！



という訳で消費税を負担している一人目は、全国のサラリーマンだとご理解いただけたと思います。

組織

お客様は神様です。
という言葉があるように、接客業の世界では業者が客に媚びへつらうことが常識とされています。

客が金を支払い業者は儲けるのだからこれは当たり前と言われますが、必ずしもそうではありません。


コンサルティングの世界にお客様は神様は当てはまりません。
俗に言う先生業の世界観はまったく異なります。


医者が患者に媚びへつらえば、ものすごいヤブなのではと不安になります。

弁護士がクライアントに媚びへつらえば、この人で係争に勝てるのだろうかと不安になります。


患者やクライアントがお金を支払う客の立場で、医者や弁護士が儲ける業者の立場ですが、業者が客に媚びへつらうという世界観はそこにはありません。



客が業者から「教えを乞う」ために礼節を尽くすという世界観がコンサルティングの当たり前であり、むしろ先生が神様です。



コンサルティング業に接客の世界の常識を持ち込む人は成功しません。



同じように、組織の世界にも接客の常識を要求する人がいますがそれでは組織が成り立ちません。

上は下の働きのおかげで儲かるのだから、上の人間は下の人間に媚びへつらいご機嫌を取りなさい。というのがこういう人の論理です。

そこには、師匠と弟子、先生と生徒、先輩と後輩という下の人間が上の人間を敬い教えを乞うという観念が欠落しています。


この「教えを乞う人を敬う」という基本姿勢なしで組織など成り立つ訳がありません。


会社の上司が部下のご機嫌を取る会社に未来はない。社長が社員に媚びへつらえば気味が悪い。


運動部で先輩が後輩のご機嫌を取る部が強くなるわけがありません。




このように組織においては下が上を敬う精神は不可欠です。


私は何も、下は上のご機嫌を取れと言ってるのではありません。



おだてられて図に乗りティーアップ病になって暴走した方を見てきました。


私のやっていた少林寺拳法の教えに
「先輩を敬い、後輩を侮らず」
というのがあり、それが理想の組織です。

悪口の伝書鳩２

「この前こんな人に出会ったら、あなたのことを非常に悪く言っていましたよ」
こんなことばかりを言ってくる人が世の中にはいます。
本人はご忠心のつもりで言ってくるのかもしれませんが、言われるほうは気分が悪いだけです。


以前悪口の伝書鳩でも書きましたが、本人がこちらにそう思っているのではないかと思ってしまいますね。

私は、誰かの悪口を聞いて、自分はそう思っていなかったら、その悪口を言ってきた人に反論します。
反論しないということは自分も同調しているということです。


もちろん、言われている人に伝えたりしないですね。伝えるとこちらが悪く思われるからです。


悪口を言ってきた人に対して
「俺は悪口の伝書鳩はやらんよ。言いたいことは直接本人に言え」
というようにしています。


一方、
「この前こんな人に出会ったが、あなたに大変お世話になったと言ってました。」や「尊敬していた。憧れていたと言ってました」
ということを伝えて来る人もいます。
これは青い鳥で、人をいい気分にさせますね。


あなたの回りにも伝書鳩と青い鳥がいませんか？

どちらに対していい印象を持ちますか？


自分はどちらになったほうが得ですか？


悪口の伝書鳩はいったい何を考えてるのか理解不能です。

バランス

人間はバランスを取る生き物である。

人格者で知られる人がとんでもない狂暴な面を持っていたりするものだ。


昔、ホメゴロシの名人が二人仕事仲間にいました。
それはそれは見事な技です。
何と言ってもホメゴロシの強いところは質問や反論にまともに答えなくても、クロージングができてしまう点です。

「いやー、すごいですね。今までそんな鋭いことを突っ込まれたことないですよ。一体何処でそんな知識を持たれたのですか？流石ですねー」

とやられると、相手はいい気分になり自分の自慢話を始め、質問した内容には拘らなくなります。


このホメゴロシという技を身に付ければ、大した商品知識などなくとも営業が勤まります。


しかしながら、ホメゴロシには副作用もあります。
少なくとも、名人二人はそうでした。


心にもないホメゴロシというお世辞やオベンチャラを使ってばかりいると、やはりどこかでバランスを取らなければならなくなるのでしょう。


一人の名人は夜な夜なクラブ通いをしていました。
普段ホメゴロシしてばかりいるから、ホメゴロシをされる環境に身を置くことでバランスを取っていたのでしょう。
結果、稼いだお金は全部なくなりました。


もう一人の名人は、突然逆上して時には暴力を奮うことでバランスを取っていたのでしょうが、人が離れていったことは言うまでもありません！


私は何もこういう方々が悪いと言っているのではありません。


むしろまったく逆で、バランスを取らなければならないような「突出した長所」は貴重であると考えています。


人畜無害の人間は魅力がありません。


優れた能力の人間に、バランスを取るためにこんな面があったのか！
ということが判明したときに、一層魅力を感じてしまうのは私だけでしょうか。

ローンとクレジットの違い

「車をローンで買った」と言う人のほとんどが間違いで、実際にはクレジットです。

ローンは融資を受けることで、クレジットは商品代金を割賦払いすることです。

二百万円の車を買うときに、銀行などから二百万円の融資を購入者が受けて、購入者から販売業者に現金で支払う。
これがローンです。


一方、クレジット会社が二百万円を立て替えて、直接販売業者に支払うのがクレジットです。


要するに、購入者がお金に触れないのがクレジットで、触れるのがローンなのです。
（もっとも、ローンでは振り込みが実際なので、お金に触った感覚はないかもしれません）

消費税を負担している人（序）

消費税は、消費者が負担して事業者が代わりに納税するという間接税の王様です。

では、消費者とはだれか？つまりは誰が消費税を負担しているのかに迫ってみたいと思います。

同じ間接税でタバコ税があります。
誰が負担していますか？
「タバコを吸うために買う人」ですよね？
タバコ屋さんやコンビニその他小売店、問屋からメーカーまで一切負担はしていませんよね。
事業者は、喫煙者から預かったタバコ税を代わりに納税しているだけです。

もし、「タバコ税の納税がきつい」などという業者がいたら、「そら、消費者から預かったタバコ税をお前が使い込んだんやろ！」と一斉に突っ込むことでしょう。


タバコ税や酒税なら簡単に分かることが、何故か消費税についてはこの「間接税」であり事業者は一切負担をしません。ということがわからない経営者が多いのです。


当ブログで何度も言っていますが、事業者は消費税は負担しません。
他者から預かった消費税を、やり取りしているだけです。

ここでいう事業者は、企業（法人）や商店などだけでなく弁護士・税理士・会計士などのサムライ業やプロスポーツ選手なども含まれます。

税理士などが企業から顧問料などの報酬を貰うとき、その報酬本体額が１，０００万円であればそこに消費税が付加されて１，０５０万円を受け取ります。
（現金預金）１，０５０万円　　（売上）　　　　１，０００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（仮受消費税）　　５０万円
という仕訳になります。

プロスポーツ選手も同じです。年俸１億円ならば、５００万円の消費税が付加されて支払われます。
そして、様々な経費を支払う時には、消費税を付加して支払います。

一年間に預かった消費税よりも一年間に支払った消費税のほうが少なければ、その差額を期末に納税します。


このように、事業者は売り上げ（報酬）に消費税が付加されてきますので負担していないのです。


そうです。もうお分かりですね。消費税を負担している人は、収入に消費税が付加されてこない人たちなのです。
収入には消費税がくっ付いて来ないのに、自分が支払う時には消費税を付加して支払わなければならない。

こういう方々は消費税に関してはまさに「無から有を生んでいる」のです。
これが消費者である消費税の負担者なのです。


実は我が国において、消費税を負担している職業は三つしかありません。
次回からその一つ一つを解説しましょう。

頑張らなければ

プロ野球がこれほど人を感動させたことは今までなかったのではなかろうか。


昨日は普段は野球にあまり関心のない人まで引き込んだ夜でした。
普段は日本一の人気入団が完全にヒールでした。


「近鉄バッファローズを買いたいんですけど」
ホリエモンのこの一言から始まった。
一リーグ制への移行などプロ野球界が揺れた末に、五位と六位の球団を足して下半分から誕生した新球団が、１０年以内に日本一になるなんて誰も想像しなかっただろう。


震災という逆境、絶対エースで負けたという逆境を乗り越えての偉業達成は東北だけではなく日本中に勇気を与えてくれました。

選手と東北のファンが耐えてきたことを思うと、少々のことでへこたれてはいられない。
という意識を持てます。
これは昨夜の感動を味わった人々に刻まれた感覚ではないでしょうか。


今年もあと二か月足らず。
本当に頑張ろうと思いました。

人事を尽くして天命を待つ

初詣やお盆の墓参りで神様や仏様にお願いごとをするときは
「私はすべてにおいて一切手を抜きません。ですから運だけください。」
だけをお願いしています。

苦しい時の神頼みという言葉がありますが、苦しい時の神頼みとは、やることサボって都合のいいときだけ神様にお祈りなので次元が違うことです。

「人事を尽くして天命を待つ」
私の好きな言葉であり、ずっとこれを目指して生きてきました。


事業初めて２０年、この世に生を受けて５０年。
まったく順風満帆だった訳ではなく、壁に当たって挫折したりしたことも多々あります。



振り返ると、全力でやった結果ダメだったことはあきらめがつくのも早かった気がします。

まとまりかけた話が反故にされて、その時は悔しい思いをしましたが、その後もっといい縁に出会えたこともありました。


生きてるといろいろなことがあり、運には波がある。
その運の波が来ている来ていないに関わらず、黙々とやるべきことをやり続ける人間に運は微笑むのだと私は信じています。

今年の６月に宅建試験を受けようになり、８月から試験勉強を始めて受かりたいから、絶対通ると思えるぐらいに仕事の合間を縫ってやりました。
結果は自己採点３３点でまさにボーダーライン！
運が良ければ…です。

仕事面においても、今年は残念ながら今までは大ヒットという年ではありませんでした。
それでも黙々とやり続けたのでどうやらようやく運が来そうです。

消費税は分別管理を義務付けるべき！

消費税は消費者が負担し、事業者が預かって納税する典型的な間接税です。
その基本的な仕組みは酒税やタバコ税と同じで、事業者は通過するだけで負担はしません。

一年間に消費者や他の事業者から預かった消費税（仮受消費税）から、他の事業者に支払った消費税（仮払い消費税）を控除した残りを期末に納税します。
もしも、仮払い消費税のほうが多い場合には払い過ぎの消費税は還付されます。

このように、事業者は消費税を負担しません。
預かった分からやりくりして、預かり過ぎた分を納税するだけですので消費税を捻出することはないのです。

えっ？知り合いの社長が消費税の負担が大変と言っていたって？
それはそう思い込んでいるだけです。
あるいは預かった消費税を他のことに使ってしまったから、他から捻出する羽目になっただけです。

１０，５００円を売り上げと思うから駄目なのです！
売上収益は１０，０００円です。
そして５００円は預かった消費税（仮受消費税）という「負債」なのです。

負債という後から支払い義務のあるお金を使いこんでしまう事業者がいることに問題があります。


消費者は税金と思って消費税相当額を事業者に預けます。
そのお金が結構使い込まれて納税されていないようです。


これから、８％１０％それ以上消費税が上がることは高齢化社会を考えればやむを得ないことです。

しかしながら、消費税の滞納や未納は許しがたいことなのです。

事業者には消費税の「分別管理」を義務付けるべきだと皆さん思いませんか？

分別管理を義務付ければ、事業者は消費税は負担していないのだ。ということが経営者にもよくわかるでしょう。

予定利率って！！！

保険会社の商品でよく聞く用語に「予定利率」というのがあります。

これをキチンと理解している加入者はいるのだろうか？
もしかしたら販売している側にもわかっていない人がいるのでは？と感じることが多々ある。


加入者が支払う保険料から、保険会社のコストと利益と保険マンのマージンという事業費を差し引いた部分は運用に回ります。
その予定利回りを予定利率と言います。

いいですか、もう一回言いますよ！

保険料から事業費を差し引いた純保険料の予定利回りですよ！

決して、加入者が支払った保険料自体の利回りではありません。


こういう仕組なので、加入者が支払った保険料の実質利回りは予定利率よりもうんと落ちます。


ドル建ての終身保険や年金の予定利率は現在３％程度ですが、加入者が支払う保険料全部がこの利率で運用に回ると思うのは大間違いです。
特に初期の保険料は多くが事業費に当てられ、運用に回るのはわずかです。

ですから、加入者が支払った保険料全体の実質利回りは１％程度になるのです。

もうそろそろ、「予定利率と実質利回りには大きな差があります。」と言うべきであり、貯蓄性の保険商品は予定利率ではなく実質利回りを表示すべきだと思います。


最近話題の叩かれている某Ａ社は、年率１０％と言いながら手数料などが考慮されておらず実質利回りはもっと低いなどと批判されています。


しかしながら、このような誤解を与える表示は保険業界では昔から行われてきたのです。

予定利率！
そろそろ加入者に誤解を与えないようにしましょうよ。

円高で日本国民は堕落した

 昔は１ドル＝３６０円という超円安でした。

外車も海外旅行もブランド品も今の四倍。

外国人選手や歌手などのギャラも四倍掛かりました。

日本人は頑張って働いて「円」を稼いでも、通貨価値が低いので、中々豊かにはなれなかったのです。


この時代に一千万円あっても今の３００万円弱の価値しかありません。


それが円高で大きく変わりました。



昔は３６万円の月収を得ても、それはわずか１０００ドルの価値しかありませんでした。

今ならば、十万円の給料で同じ１０００ドルで、少し前ならば八万円でも１０００ドル。


フリーターでも生きていけるのは円高のおかげなのです。


また、一千万円貯めれば昔ならばわずか３万ドル足らずが、今は十万ドル。


ミリオンダラーマンになるには、昔は三億六千万円も必要だったのが去年は八千万円でなれました。


円高で豊かに成りすぎて、日本人はハングリー精神を無くしていきました。


現在、老齢年金二十二万円ほどの給付がありますが、今のレートだから２２００ドルもの価値。


年金制度が出来たときならば、わずか６１１ドルの価値しかなかったのです。

この価値の給付で済んだら、年金制度は維持できます。


年金制度にとっても、想定外の円高であったでしょう。

もう一度、１ドル＝２００円いや３６０円からやり直すのが一番いいでしょう。

理想の近未来像

 ２０２０年東京オリンピックの頃に１ドル＝２００円の円安になっている未来を想像してみました。



現在トヨタは、カローラを海外で２万ドルで売って二百万円の収益を獲得しています。
それが１ドル＝２００円なら１万ドルで売っても二百万円です。


日本は大変な輸出競争力を持つことになります。


アジアに移された工場も日本に帰ってきます。
円安によって日本で製造することが合理的となるからです。


こうなれば雇用も促進され、新しい産業も芽生え、企業は労働者の取り合いをする売り手市場となります。
学生が複数企業から内定をもらうという、あの時代が復活するでしょう。


若者の給料が上がり、未来に夢と希望を持てるようになり、結婚ブームと出産ブームが再現される。


また、円安で海外から大挙して人が押し寄せ日本定住を希望する人が増えるでしょう。
このタイミングで日本移住を受け入れれば、人口問題・少子高齢化問題は完全に解決に向かいます。


このように、円安で若者天国になるでしょう。



その代わり、すべての物価が計算上は倍になりますので、蓄えた円資産は半減します。

大人にならなくては

半沢直樹が終わった。

役員会議では流石にやり過ぎでしたね。
会議の体を成していませんでしたからね。


親の復讐が絡んでいるのでそうはいかないとは思いますが、それは他の役員や頭取には関係のないこと。


一部の時のように冷静に追い込んで最後に温情をかければ、大和田を逆に追い落とせたかもしれません。


大和田の降格処分は、二つの事件ともに表沙汰に出来ないから懲戒解雇にして金融庁やマスコミにリークされてしまうのを恐れてのことでしょう


半沢直樹のような切れすぎるナイフは、怖くて近くには置けないと判断されたのでしょう。


人を追い込む人間はいつかは自分を追い込むだろうと権力者は考えます。
敵を裏切ってこちらに寝返った人間はいつかは自分を裏切るだろうと考えるのと似た心理ですね。



私は半沢直樹と同じ四十代の頃、サラリーマン社会で言えば上司に当たる人間の不正を徹底的に追及して追い落としたことがあります。

不正を憎む気持ちはよく理解できます。


では、それをして良かったかと振り返ると、自分と多くの回りにも傷を負わせてしまったという思いのほうが強いですね。


戦えば、どちらかが無傷ということはあり得ません。

過去を振り返れば、もう少し賢く生きれば良かったかと反省することばかりです。


５０代になった自分が最終回を見て感じたのは、「もう大人にならなくては」でした。

１９６４年からやり直そう！

私が生まれた翌年１９６４年に東京でオリンピックが開催され、その６年後の１９７０年には大阪で万国博覧会がありました。

この頃は１ドル＝３６０円の超円安でした。

そしてその円安を活用して輸出を拡大したことで、日本は世界第二位の経済国へと発展しました。



今日本はインフレ円安政策を始めました。

この政策には単に国家の債務を減らすだけでなく、ものすごい利点があります。

現在の日本は、老人が沢山の資産を抱えて使わない！
ということで経済が循環していないことが問題です。
年寄りから若者への資産の移転が必要なのです。


１ドル＝２００円になれば年寄りの持つ円資産の価値は半分になります。


一方、円安で大変な輸出競争力を持つことになり、産業は活性化し、雇用が増えて、若者の収入の倍増が期待できます。


このように、円安にすれば年寄りから若者への資産の移転が自然に出来るのです。


出来れば２０２０年までにこのぐらいの円安にしてもらいたいものです。

「東京オリンピックからやり直そう」
この空気が期待できるでしょう。


この国は、もう一度新興国の時代からやり直したほうがいいのです。


１ドル＝２００円いや３００円まで誘導できれば、若者が夢を持って未来を見ることができ、また産めや増やせやという空気になるでしょう。

金利を上昇させてしまえばアウトのインフレ政策

政府日銀タッグによって、なぜインフレ政策をやるのか？


答えは膨らんだ債務を圧縮するためとしか考えられません！


この国は一千兆を越える借金があります。
さらに、今の若い方に決められた額の年金支給を行うには国債債務の倍以上の債務があると言えるでしょう。


こんな金額の債務は、現在の１ドル＝１００円という貨幣価値ならばとても履行できません！
だから、貨幣価値を下げようという訳です。
１ドル＝２００円いや３００円まで誘導できれば国家破産もなく、年金の債務不履行も無いでしょう。


つまり、本当はインフレ政策ではなく円安政策なのです。
諸外国からの批判を避けるためにインフレ誘導と言っているだけで、通貨の供給量を増やして通貨価値を下落させようとしているのは誰の目にも明らかです。


インフレと聞くと、金利上昇と結びつける人がいますが、何のためのインフレ円安政策なのかもう一度よく考えてみて下さい。


国家財政を破綻させないための政策なのですよ！

長期金利がもしも３％にもなれば年間の利払い３０兆円、５％なんてなれば５０兆円になります。
払えると思いますか？

せっかくインフレ円安になっても、金利上昇すれば国家財政はジエンドです。


ですから、住宅ローンをインフレが来るから変動金利から固定金利に今の段階で切り変える必要はないと思います。

日本国債の空売り

海外ヘッジファンドが仕掛ける日本国債の空売りは今までことごとく失敗し、日本国債の暴落はならなかった。
ということを耳にしたことはないだろうか。


株式と同じように、債券も空売りをすることが出来ます。
保有していない日本国債を借りてきて大量に売り浴びせて、下がったところで買い戻して利益を得る。
これが米国のヘッジファンドなどが仕掛けてきた作戦です。


去年までは意に反して日本国債は暴落することなく、作戦は失敗に終わっていました。


ところが、去年から今年にかけては「大成功」したと言えます。


えっ？
日本国債の価格は安定していて下がっていないのじゃないの？
と言わないでいただきたい！


何故ならば、それは円ベースでの話だからです。


彼らはドルベースで生きているのですよ。


去年から今年にかけて３０％以上も円安が進行しましたので、ドルベースでの日本国債は３０％以上も暴落しています。


初めて、日本売りに成功せり。
ってところでしょう。


では、今後はどうか？


私がもしもアメリカ人ならば、絶対必勝の投資として日本国債の空売りをどんどんやると思います。


かねてから当blogで述べさせていただいていますように、この国は通貨価値を下落させないと持ちこたえられないところまで来ています。

政府日銀タッグによって、少しずつ円安に誘導して行く行くは１ドル２００円いや３００円まで円の貨幣価値を下げない限り、国家が抱える債務は保証しきれないということです。


このインフレ円安政策が成功すれば、日本国債の円ベースでの価格は安定しますが、ドルベースでの価格は少しずつ下がっていくことになります。




では、失敗すればどうなるか？
国家財政不安によって、近い将来日本国債の暴落は避けられないでしょう。


このように、どう転んでもドルベースでの日本国債は下がるしかありません。


外国人にとっては、日本売りはノーリスクハイリターンなのです。

ああ、うらやましい！

ネット税

日本のデフレの原因には、インターネットというものも大きな影響があったと思いませんか？

インターネットによる価格破壊は中古車業者などをかなり苦しめたでしょう。

それまでは業者にしかわからなかった仕入れ価格を、一般の消費者が簡単に知ることが出来るようになったからです。


また、弁護士・会計士・税理士・司法書士・社会保険労務士などの士業の方々の妨害にもなっているで側面もあります。

インターネットがない時代は、専門家しか知り得ない情報を簡単に調べられるようになったのですから。


インターネットは消費者にとって安くて便利で生活には欠かせないものになりました。


しかしながら、デフレを作った１つの大きな原因であることも否めません。

また、ネット中毒やオンラインゲーム中毒という重篤な副作用も生んでおります。



インターネットは功罪があるので、いっそネットの使用そのものに課税するのがいいのではと思います。

功罪がある酒やタバコには酒税やタバコ税があるのだから、課税してもおかしくはないはずです。

ネット税を導入すれば薄く広く課税でき、国家財政に貢献できるでしょう。

変化への適応力

脱サラしたのが１９９３年３０才の時なので、早いものでもう二十年前になります。

三十代の１０年間は１つの仕事だけに打ち込めた恵まれた時間でした。
仕事が順調だったので、勉強や趣味にも打ち込むことが出来て充実した日々でした。
仕事が変わらなかったので、人間関係も変わらずに大変穏やかでした。


一転して、４０代の１０年間は波乱万丈でした。
さすがに順調なビジネスにも７年前に寿命が来ました。

それ以来、様々なビジネスを手掛けなければならなくなりました。
余暇を楽しむ余裕もなくなりました。

ようやく軌道に乗ったと思ったビジネスも、なんと寿命の短いことか。


昔に比べて、１つの事業の寿命がどんどん短くなっていることを痛感します。
これは、インターネットの影響が大きいのだと思われます。

せっかくの儲かる奇抜なビジネスが、情報がすぐに知れ渡るせいで過当競争にさらされて陳腐化してしまうからです。


ということで、生き残るためには様々なビジネスを立ち上げて「変化に適応」していかなければなりません。

もちろん、立ち上げたすべての企画がヒットする訳ではありません！
どんな優れた事業家の企画でも、大ヒットになるのは５つに一つでしょう。
３つに一つ当たれば万々歳です。



これがわからない事業家は生き残ることが出来ないでしょう。



「あの人は言う事ややる事がコロコロ変わる」

これは二十世紀には当たり前だった批判です。


しかしながら、環境の変化が激しい今の時代には、「的外れの批判」と気付くべきなのです。


「時代がコロコロ変わるのに、あの人はちっとも変わらない」
こう言われることを恥としなければ、これからは事業家として生き残れないでしょう。

収益不動産はワンルームタイプがおススメ

マンションは、ワンルームタイプ（１Ｒor１Ｋ）とファミリータイプ（２ＬＤＫや３ＬＤＫなど）に大きく分かれます。


ファミリータイブは賃貸市場がすべてではありません。
購入して自分が住むという分譲市場が存在します。


これに対して、ワンルームタイプは賃貸市場が百％です。
ワンルームマンションを購入して自分が住むというニーズは皆無と思われるからです。


このように、賃貸市場が大きいというのが投資用不動産としてはワンルームタイプに軍配が上がる最も大きな理由です。


ワンルームマンションの需要層は、学生、独身社会人、単身赴任者で、単身赴任者を除くと若年層となります。
そう考えると、若者人口が流入する都市を狙うべきです。
「大人になったら、東京、名古屋、大阪に行きたい」と思っている高校生は多いと思われますので、東名阪の通勤圏内を狙うべきなのです。


それから、ワンルームタイプは潰しが効きます。


近い将来、日本は老人天国となります。
介護付き老人向けマンションの構造はワンルームタイプです。
一人になるからそこに入ることになるのですから。

ドルベースで考えましょう

日本は戦後５０年間高度経済成長期でした。
物価は上がり、地価や株価も上がりインフレ時代でした。

また、この間１ドル３６０円から１ドル１００円近くまで円高が進行して、円は三倍以上の価値になりました。

株価が１００円弱から３８,９１５と円ベースでは約四百倍になりましたが、その間に円が三倍以上になっていますのでドルベースではなんと１，２００倍以上になったことになります。
ドルベースでの日経平均株価は、３ドル弱から３，８００ドル近くまで値上がりしたのです。

地価も同じです。円ベースで千倍ならばドルベースでは三千倍以上になったことになります。
一坪１０万円の東京土地が１億円になったならば、ドルベースでは３００ドル弱が１００万ドルになったことになります。


このように高度経済成長期の日本は、外から客観的に見てもとんでもなく成長していたのです。




これから、政府と日銀によるインフレ政策によって起きるインフレは、昔のインフレとはまったく異なるということを理解しておかなければならない。

政府と日銀は一体となってインフレ率２％になるまで無制限に量的緩和を推進する政策を始めています。 これは、円の価値が毎年２％ずつ切り下がるまで円の供給量を無制限で増やしていくということなのです。

この政策によって、円の価値が切り下がれば相対的に円ベースでは物価、株価、地価などは上がるインフレとなります。

しかしながら、円の価値が切り下がるつまり円安となりますのでドルベースでのそれらは変化しません。


これから、円ベースでの株価が三割上がっても円の価値が三割下がれば、ドルベースでの株価は変わりません。

現在１億円の不動産はドルベースでは約１００万ドルです。

量的緩和をいくら行っても、経済成長する訳ではありませんので、現在１００万ドルの不動産価格はこれからも１００万ドルで変わらないでしょう。
しかしながら、１ドル１５０円になれば、円での不動産価格は１億５千万円になるでしょう。


このように、物や株式や土地などの「価値」が上がるのではなく、円の価値が下がり、相対的な円ベースでの価格が上がるだけなのです。


私は最近、「下がる円資産のリスクヘッジとしての不動産は有効ですよ」、と述べています。
（通貨の価値の低下に対するリスクヘッジとして、金投資と同じ効果）

決して日本の不動産が上がって儲かりますよと言っているのではありません。


日本の不動産がドルベースでも上がる真の上昇は、日本が人口政策に着手して、人口が増えると思われた時でしょう。


給料などもドルベースでは変わらないでしょう。
 ３０万円の給料はドルベースでは３，０００ドルのままでしょう。
１ドル２００円になれば円ベースでは倍になるでしょうが、物価も家賃も倍になるでしょうから生活は変わらないのです。


政府と中央銀行が結託して、自国の通貨価値を計画的に切り下げる宣言をしたのは前代未聞です。
それだけ、国家の財政問題は深刻なのでしょう。
膨れ上がった債務を減らすには、債務の価値そのものを切り下げるしかないからです。



私たちは、これからはすべてをドルベースで考えて、それから円換算しないと物事の本質を掴むことが出来ないのです。

消費税の脱税は重罪！

消費税は代表的な間接税です。

間接税とは、税金を負担する者と税金を納める者が異なる税金です。

消費者が税金を負担し、それを預かった事業者が代わりに納税する税金が間接税で、他には酒税やたばこ税などがあります。


消費者は税金と思って消費税を事業者に支払って（本当は預けて）います。

その預かった税金を脱税することは、直接税である法人税や所得税の脱税に比べて厳しく追及されるようです。

本来、通過するだけの消費税を脱税するのだから当然と言えば当然ですね。
横領のようなものですから。

 法人税や所得税の脱税ならば、刑事事件として立件される基準が億のようですが、消費税を脱税すると一桁少なくとも立件されるようです。

保険の窓口の創業者が最近、数千万円の消費税の不正還付をしたとして、その指南役と共に東京地検から起訴されたことが発表されました。

起訴ですよ起訴！


起訴された限りは、裁判で有罪判決が出る可能性が高いのでしょう。
金額からすると、おそらく実刑は免れて執行猶予つきの有罪判決になるのでしょう。


有罪判決が出たとき、各保険会社が保険代理店である保険の窓口に対して処分も含めてどういう対応をするかにみなさん、注目しましょう！


「刑事罰」ですからね！
よく保険会社自身が食らっている「行政処分」とは、レブェルが違いますからね！


特にコンプライアンスには最もうるさいオリックス生命の対応には注目しております。

円安対策してますか？

政府と中央銀行が目標インフレ率に達するまで、無制限に自国の通貨の供給量を増やす宣言をした国は前代未聞です！

これはインフレ政策というよりも円安政策なのです！

自国の通貨の価値が高いままでは、社会保障が持たないし国家の借金も増える一方なので、国家防衛としては当然の政策でしょう。


 日本の株価や不動産や物価はドルベースでは変わらないでしょうが、円ベースでは間違いなく上がります。（実際には上がるのではなく円が下がるのです）

今、物件価格３０００万円で家賃が２０万円取れている不動産は、ドルベースでは物件価格３０万＄の家賃２０００＄です。
円の価値が二割下がれば、物件価格３６００万円で家賃は２４万円になります。
しかしながら、１＄＝１２０円となるのでドルベースでの物件価格と家賃はそれぞれ３０万＄２０００＄と変わりません。
株価や物価も同じことです。
上がるのではなく円の価値が下がるのです。


これに対する対抗策は
●円以外の外貨を持つ
●外国債券・外国株式・外国不動産やそれらに投資する投資信託を買う
●日本株式を買う
●不動産を買う
●貴金属や宝石を買う
●フェラーリの限定車を買う
 などがあります。


不動産は、物件価格に加えて家賃も上がるので（勿論ドルベースでは上がりません）、インフレ対策として最も有効なのです！



バブル期の終わりに不動産投資をした千昌男、ジャンボ尾崎、桑田真澄はその後のデフレで大変な目にあいました。


しかしながら、いい時期から不動産投資を始めた島田紳助は不動産王となり芸能界を引退出来て悠々自適の生活をしています。


投資は時期によって正解不正解がまったく変わります。


お金の価値を徐々に下げていくことをしなければ年金も国家も破綻するというような背景において、円安は間違いない方向です！


そんな中で現物資産を勧めることは自信を持って行えることであり、現金給付の保険や年金をススメルほうにむしろ罪悪感を抱かないのでしょうか？

消費税の脱税は重罪！

消費税は代表的な間接税です。

間接税とは、税金を負担する者と税金を納める者が異なる税金です。

消費者が税金を負担し、それを預かった事業者が代わりに納税する税金が間接税で、他には酒税やたばこ税などがあります。


消費者は税金と思って消費税を事業者に支払って（本当は預けて）います。

その預かった税金を脱税することは、直接税である法人税や所得税の脱税に比べて厳しく追及されるようです。

本来、通過するだけの消費税を脱税するのだから当然と言えば当然ですね。
横領のようなものですから。

 法人税や所得税の脱税ならば、刑事事件として立件される基準が億のようですが、消費税を脱税すると一桁少なくとも立件されるようです。

保険の窓口の創業者が最近、数千万円の消費税の不正還付をしたとして、その指南役と共に東京地検から起訴されたことが発表されました。

起訴ですよ起訴！


起訴された限りは、裁判で有罪判決が出るのでしょう。金額からすると、おそらく実刑は免れて執行猶予つきの有罪判決になるのでしょう。


有罪判決が出たとき、各保険会社が保険代理店である保険の窓口に対して処分も含めてどういう対応をするかにみなさん、注目しましょう！


「刑事罰」ですからね！
よく保険会社自身が食らっている「行政処分」とは、レブェルが違いますからね！


特にコンプライアンスには最もうるさいオリックス生命の対応には注目しております。

一人の時に差が付く

己こそ己の寄るべ
己を置きて誰に寄るべぞ
良く整えし己こそ、まこと得がたき寄るべなり

私が学生の頃やっていた少林寺拳法に上記のような教えがあります。
いつ思い出しても真理だと思える教えです。

勉強でもスポーツでも仕事でも、自己鍛錬をする人間だけが成果がでるものです。

学校や塾や、練習や会社などでみんなと一緒の時には差は生まれません！
一人になったときに黙々と努力をする人だけが勝つのです。

そしてこれは「クセ」なので、一つの領域でこれをできた人間はほかのことでも当然のごとく行います。

大企業が一流大学出身者を採用したがるのはこのためです。

最後の砦

本当にインフレになりますかね？

こういう質問をする方がいます。


こういう方は
「年金や国家財政を破綻させないためにはインフレにするしかない!」
ということを理解されていないのだと思われます。


円の供給量を増やして円の価値を下げることをしない限り、年金も国家財政もいずれ破綻してしまうでしょう。


政府と日銀にとっての最後の砦がインフレ政策なのです。

空室リスクをいかにヘッジするか

収益不動産経営における最大のリスクは空室リスクです。

空室になると予定の家賃が入ってこずにローン返済などに支障を来すことになるので、このリスクをいかにヘッジ（回避、軽減）するかが最も大事なことになります。


空室リスクヘッジ方法は、
①グロスで吸収する
②ヘッジにコストをかける
という大きく二つの方法があります。

マンション一棟買いの場合はそれ自体が①になっています。
一棟の規模があれば全室空室ということはあり得ないでしょう。

規模が大きければ大きいほど、大数の法則によって確率どおりに近づきます。

その地区の平均空室率が５％であれば、沢山の部屋数を持てば実際の入居率も限りなく９５％に近くなり、これで返済計画などのビジネスプランを立てることが可能となります。
これが空室リスクをグロスで吸収するという方法です。

分譲一室買いの場合には残念ながら自分がこの方法を取れませんので、グロス吸収をできる業者にコストを支払うという方法をしなければなりません。

あなたが賃貸物件管理業者でその地区の平均空室率が５％としましょう。
収益マンションオーナーから「家賃の１０％を保証料として支払うから空室でも家賃を保証してくれ」と言われたらどうでしょうか？
多くの物件を管理していたならばあなたはグロスで空室リスクを吸収できるので、これは大変おいしい話となります。規模次第では６％でも採算が合うのです。

このように、一室オーナーは保証料というコストを掛けて空室リスクをヘッジすることが出来、受ける側はグロスで吸収できるのです。

アベノミクスによるインフレ誘導には金利上昇の要因が見当たらない

経済成長に伴うインフレには、景気の過熱を防ぐために高金利政策が行われます。

これから政府と日銀が起こそうとしているインフレは、経済成長に伴うインフレとは根本的に異なります。
円の供給量を上げて円の価値が切り下がるというインフレです。

景気は過熱するわけがありませんので、金利を上げる必要はありません。


また、円の価値が切り下がれば円での税収は増えますが債務額はそのままです。
従って、国家財政は健全化に向かいます。

もう少し詳しく説明しましょう。

現在国の借金は約千兆円で、年間税収４０兆円の二十五年分に当たります。

円の供給量を増やして将来円の価値が半分になったとします。

円での物価、家賃、電気代などが倍の金額になります。
と同時に企業の売り上げも倍となります。
もちろん個人の収入も倍です。

そうなると、税収も倍の８０兆円となります。
既存の借金額千兆円は１２年半分の税収に半減し、国は非常に楽になります。


このように、インフレ政策が成功すれば国家財政は健全化に向かうので、日本国債の信用不安による長期金利の上昇というのも考えにくいことなのです。


私はアベノミクスによるインフレ政策には金利上昇要因が見当たらないと考え、住宅ローンも収益不動産ローンも変動金利にしています。

イケメン税

テレビでお馴染みの森永卓郎氏が唱えたイケメン税は面白い。


容姿のすぐれた男性は大変な得をしている現実がある。
所得格差よりも深刻である。

よってイケメン男性の税金を倍にして、そうではない男性は減税にする「イケメン税」を導入し、イケメン以外の男性が恋愛や結婚をし易い環境を作らなければならない！

というのが森永氏の主張です。


イケメン税免税なんてのに認定されたら、自信を失い余計に恋愛や結婚を出来なくなりそうですね。


まあ、イケメンは得をしているので課税強化するというのは面白いとは思います。

昔は、ジャニーズの追っかけはデブやブスと相場が決まっていました。
ところが、最近は美人までもが男性に容姿を求めるようになりました。


かつては、豪腕醜男がビジネスで成功して美人と結婚する、というモチベーションがあり、経済成長の一因にもなっていました。


最近は美男美女カップルが多くなり、醜男はこの夢さえなくなったのかもしれません。


イケメンにイケメン税を課すよりも、醜男に美容整形補助金を出す政策のほうが建設的だと思うのですがいかがでしょうか？


ところで、森永氏はイケメン男性は顔で得をしているからけしからん！
とご立腹ですが、森永卓郎氏もその容姿であるが故にマスコミから引く手あまたなのであり、本人も顔で得をしているのではないでしょうか。

為替レートは中長期的には需給関係で動く

為替レートは短期的には投資家心理で揺れ動きます。
ここ直近の円高ドル安の巻き戻しはまさにこれです。


 米国が量的緩和を見直すのではないかとの憶測がそもそもの原因です。
量的緩和縮小、つまりは通過供給量が少なくなると株式市場に流れているお金が引き上げられるのでは？
ということで世界の株価が下落する。

そうすると、投資家がリスクを取りにくくなり最も低金利の通貨である円が買われる。


これが、ごく最近の株安円高の原理です。


為替レートは短期的には投資家心理で揺れ動くのです。


ところが、中長期的には需給関係で動きます。


円とドルとどちらの供給量が多くなるかです。

通貨は作物と同じで豊作だと叩かれます。

ドルの供給量が多いとドル安円高に、円の供給量が多いと円安ドル高に動いていきます。


リーマンショックから昨年までは、大きな流れはドル安でした。
アメリカが２００兆円分以上ものドルを刷って、日本には量的緩和を許さなかったのですから当然です。

この間、大きな流れではドル安円高でしたが、短期的には投資家心理の変化によって何度も逆の円安ドル高に揺り戻されているということを是非思い出していただきたい。



今年からの大きな流れは円安ドル高です。

日本がようやく量的緩和をすることになったからです。

そして、アメリカが量的緩和を縮小するというのは、供給量が減るので中長期的にはドル高に振れる要因なのです。

円の供給量は増えていき、ドルの供給量は減っていく。


 以上のように、中長期の大きな流れは円安ドル高というのは変わらないでしょう。

自己の改善こそ根本的問題解決策

不都合を他人のせいにしている限り、また同じ目に遭います。


例えば、あなたが事務員で事務スキルにダメ出しされて会社をクビになったとしましょう。

それを会社のせいにして愚痴りながら事務員として再就職をする。


そうすると、また同じ理由でクビになるでしょう。


運転手が運転下手、営業マンが営業下手でも同じことです。

自己改革しない限り、同じ不都合が起きるのです。


自分の彼女を、金持ちの男に取られたとしましょう。
多くの人は彼女を金でなびいたと非難するのでしょう。
しかしそれでは何の解決にもならないのです。

次に付き合った彼女にも同じことが起きるかもしれないからです。

２度と同じことが起きないためには、自分が金持ちになるしかないのです。


カッコいい男に取られたとしても同じことです。

自分がカッコ良くなるしか根本的解決はなされません。


今の時代、医学が発達していますので自己改革は覚悟を決めればできないことはほとんどありません。


今まで仕事でもプライベートでも、不都合がある度に自己改革をしてきました。同じ目に２度と遭いたくないからです。


自己の改善は、手段を選ばずとも誰にも迷惑がかかりません。
私はそれを徹底してきました。

ですから、しない人が不思議でならないのです。

言いたいことは本人に言おう

あの人に騙された。
あの人にやられた。
あの人のせいで損した。


などということを、あの人以外に言う人がいます。


言いたいことは本人に言えばいいのにご苦労様なことです。


こんなことに、ウッカリ同情でもしてしまうと同調者と受け取られ、いつのまにかあなたまであの人の悪口を吹聴していることにされかねません。


私は、こんな人には「言いたいことは本人に言え。よう言わんのなら黙っとれ」と一喝します。
というよりも、人間の本能なのかどうせこう言われると思うのか、私に言ってくる人は皆無ですね。


私自身は、納得のいかないことはとことん相手と話し合いますし、それでも平行線の時には裁判所に提訴します。


本当に騙されたなど納得いかないのであれば、法治国家なのだから裁判に訴えればいいのです。

それをやらないのは、どこかで本当は自分のほうに非があるということをわかっているのでしょうね。


そう言えば、もう三年ほど前になりますが、どうしても納得のいかないことがあり、相手が話し合いに応じないことがあったので民事訴訟を起こしました。


「新規事業をやるので株主として出資してくれ」
と長年親しくさせていただいていたH氏から言われたので、I社にある程度のまとまったお金を出資しました。私の他にも二人が同様の出資をしました。


出資しただけではなく、私は彼の仕事をサポートしましたので、かなりの売り上げと粗利益が上がりました。

そして、約半年後。
なんと、彼は出資されたお金を登記せぬまま運転資金に流用し、利益が出たら出資した元金だけを我々出資者に返してきました。



例えるとこういうことです。
ある上がる株があり、あなたの名義で買っとくからと金を預かる。
そして、自分名義で買っておき、「上がったけれどあなたの分は買い損ねたの」と元金だけを返す。
人の金を使って金を儲けて、元金だけを返す。

どう思いますか？


他人様の資本を活用しておいて利益は自分が独占する、というのは資本主義の原理上許すわけにはいかないと私は思いました。


しかしながら、彼はお金を返したのだからいいだろうという態度で話し合いに応じませんでした。


これは法廷でしか会話ができないと思い、私は提訴しました。


これが三年前の出来事の単純明快な真相です。

この時のことを曲げられて聞かされている人もいるかもしれませんが、この説明に沿った判決が出ています。

株式として登記すると装って出資を勧誘し、登記をせずに会社の運転資金に流用したことは、私に対する不法行為であることを裁判所が認めてくれました。


まあ、このように、本当に納得の出来ないことは裁判に訴えればいいのです。


そういうことをせずに、他人にピーチクパーチクと大人が言うのは見苦しい限りです。


言いたいことは本人に言いましょう。
私は聞きません。

もはや円ベースでは本質はわからない

首相が一人あたりの国民総所得を１０年で１５０万円アップさせると発表しました。

現在の日本の一人あたりの国民総所得は４５０万円ですから、１０年で３３．３％毎年複利で３％ずつ増やすということになります。

現在の日本円の価値のまま、こうなればすごいことですが、どうもそうではないでしょう。

以前にも触れましたが、アベノミクスによるインフレは円の供給量を増やして円の価値を切り下げることになります。

もし、毎年インフレ率２％つまりは２％ずつ円が切り下げられれば、現在の４５０万円は５４８万円になっています。
円の供給量多くなり過ぎてインフレ率３％になれば、６００万円になります。

何のことはない。これでは、所得がアップしたのではなく円の価値が下がっただけです。


国は、円の価値を下げることで「債務の棒引き」を狙っています。
円の価値を下げれば円ベースで給付金額を定めた公的年金も破綻しないでしょう。


円安の伴うインフレ下においては、円ベースで物事をとらえてもその本質は見えないのです。

「購買力ベース」で物事を考えましょう。

就労者は円の価値が下がる分円ベースでの収入は見かけ上増えるので、購買力ベースにおいてはチャラとなります。

一方、年金生活者にとっては円の価値が下がり給付額面は変わらないので、購買力ベースにおいては給付切り下げとなります。

もちろん、現役世代の将来の年金も同じです。

年金機構はうんと価値の下がった２０万円を毎月給付すればいいのですから楽なものです。

円を切り下げれば、円ベースで債務（借金）を負っているものは実質的棒引きとなるのです。

これは、国民個人も同じです。
私は、円の切り下げによるインフレ政策が発表された時から、円での借金を増やしていってます。

これから、円の価値がどんなに下がっても決められた金額を返せばいいのですからこんなに楽なことはありません。

借金は円で行い、資産は外貨建てと不動産で持つ。
これが購買力ベースでの資産を殖やす一番の方法でしょう。

女の顔と男の金と

子供がこの世で一番好きな人は両親です。


そして、親は我が子が一番好きです。


自分が一番好きな人が自分を愛してくれる。
これが一番幸せなことであり、子供はとても幸せな時期を過ごします。


これが崩れるのが思春期からになります。


思春期になると、子供にとって一番好きな相手が親ではなくなって行きます。


他人様を好きになるのです。

ここから、幸せになるための戦いが始まるのです。


親と違い、他人様は無条件で自分を愛してくれる訳がないからです。

他人様から愛されるには、「愛されるための武器」を持たなければなりません。

その最もポピュラーな武器が、女の顔と男の力なのだと思います。
否定したい人もいるかもしれませんが、これが紛れもない事実なのです。


斯くして、女は容姿を磨くようになり、男は力を磨くようになります。


学生時代ならば、力とは勉強かスポーツでしょう。


社会人になると、スポーツ選手以外はスポーツの腕前はモテにはほとんど役立たずになり、男にとっての力という武器はズバリ財力つまりは「金」となります。

金を稼ぐ力とはすなわち「知力」であり、頭脳を磨かないとお金は稼げません。

たまにまぐれで儲かる人もいますが、頭を使わないと稼ぎ続けることは不可能です。

このように、女の顔と男の金という、普遍的な幸せになるための愛されるための武器というものがこの世には存在するのです。

何故、男は女性に容姿を、女は男性に知力を求めるのか？

これは人間が自分にないものを求めるという遺伝子の本能という他はありません。
男は自分の子供に容姿の美しさを、女は我が子に頭脳の明晰さを残してあげたいとなるのでしょう。


人間は誰もが幸せになる権利や愛される権利を持って生まれて来ます。


しかしながら、実際にそうなるのは「幸せになるための義務」「愛されるための義務」を果たす人だけになるのではないでしょうか？

私は、このことを中学ぐらいで悟りました。

それから、幸せになるための武器をひたすら磨きました。

これからもそれを怠ることなく頑張りたいと思います。

一番分かり易い顔と金ということで書いてみましたが、幸せになるための武器はもちろんそれだけではありません。

要するに、相手を幸せにしようと思うことが幸せになるための義務ということなのです。

アベノミクスによるインフレは、かつてのインフレとは異なる

日本は戦後１９５０年から１９９０年まで著しく経済成長した新興国でした。


この時代はまた大変なインフレ期で物価が何倍にも上がりました。


経済が成長して所得が上がり、「国民の購買力が増えることにより物価が上がる」という良性のインフレです。


良性のインフレには、通貨高と高金利が伴います。


この間は円高が進行していました。



つまり、経済成長によるインフレは通貨の価値が下がるのではなく「物価が上がっていた」のです。
もちろん、株価も不動産価格も上昇していました。


円高を伴っていましたので、諸外国から見ても（ドルベースで考えても）、上昇していたのです。


これに対して、アベノミクスによるインフレは「通貨の供給量を増やし、通貨の価値を下げる」という原因から起きるインフレです。

円が大量に出回ることで。円の価値が下がり、「相対的に物価や株価や不動産価格が上がるように見える」インフレです。


つまり、物価が上がるのではなく「通貨の価値を下げる」のです。


アベノミクスにより、株価は大きく上昇し、不動産価格も少しは上がりましたが、これは円に対しての相対的価値でありあくまでも円ベースでのことです。


この間、円自体が下がっているので諸外国から見れば（ドルベースで考えれば）、株価は大して上がってはおらず、不動産価格に至ってはむしろ下落していることになります。


このように、経済成長を伴わないインフレは通貨高と高金利を伴わないのです。


日本のインフレ政策に対していかに自身の個人資産を守るか殖やすかということを考える際には、これからのインフレはかつてのインフレとは根本的な原理が異なるのだということを是非とも理解しておいていただきたいと思います。

新築分譲一室買いも、保障目的ならば最も合理的となる

以前、新築分譲一室買いは割高で利回りが悪いのでキャッシュフローが出ないので買うべきではないと当blogで書きました。



収益不動産経営という観点においては利に叶っていないのですが、インフレ対応型収入保障保険代わりとして保障目的で買うのならばこれほど合理的な投資は他にありません。



同じものでも用途が変われば、まったく見方が変わるものです。


亡くなった場合には団体信用生命保険が下りてローンが完済され、遺族には純家賃収入を残してあげられます。
もしもインフレで物価が倍になっていれば、家賃収入も倍になっているでしょうから子育て費用をしっかりと残してあげられるのです。


ローン完済まで死ななかった場合には、その後の家賃収入は自分自身の年金代わりになります。
もちろん、物価が上がれば家賃も上がるインフレ対応の変額年金代わりになるでしょう。


このような用途での分譲一室買いを考えるならば、コストをかけて様々なリスクヘッジをしておく必要があります。


まず、家賃収入が長きに渡って入るためには割高であっても新築がいいでしょう。


次に空室リスクをなくすために家賃保証をつけるべきです。
家賃保証を付けると、手取り家賃は減りますが確実となります。


このようにコストを掛けるので、家賃利回りは下がります。


そして、団体信用生命保険を付けると金利が上がるので月々の返済は増えます。

よって、家賃収入－ローン返済はトントンか若干マイナスになりますが、この持ち出しは「生命保険料」と考えましょう。



保険代わりの新築分譲一室買いに、利回りやキャッシュフローを求めるべきではないのです。

用途が違えば考え方もまったく変える必要があるということです。


では、シミュレーションしてみましょう。
２，４００万円の新築物件一室。
家賃利回り５％。年間１２０万円。月の家賃収入は１００，０００円。
金利４％（団信付き）で元利均等払い３５年ローンを組むと月の返済は１０６，２６５円。

マイナス分の６，２６５円を月の保険料と考える。
確定申告をすれば不動産所得がマイナスとなるので所得税の還付と翌年の住民税の軽減でこのマイナス分は補填されるでしょう。

亡くなった場合には、遺族に毎月１０万円の家賃収入が残せます。もちろんローンは団信で完済され、家賃は純収入です。
インフレで物価が１．５倍になっていれば月々１５万円の家賃になっているでしょう。

３５年間生きた場合で、物価が倍になっていれば月々２０万円の家賃収入が自分の年金代わりとなっているでしょう。

インフレになると、保険は何の保障にもならない２

生命保険は、自分が死んだ時に残された方に金銭的な迷惑をかけない目的で加入するものです。

独身や子供のいない家庭や、子供が育った老後は葬儀費用を残せばいいのですが、子育て中に亡くなる場合には子育て費用を残してあげなければなりません。

一昔前には、定期保険が主流でした。
子供が一人前になるであろう年齢まで（だいたい６０～６５歳）に亡くなった場合に、２０００万円～３０００万円の保険金が出るという保険です。

これと、１００万円～２００万円程度の終身保険を組み合わせた「定期保険特約付き終身保険」というものを日本の保険会社は最も多く販売しました。

終身保険による葬儀の準備は、インフレ時代には用をなさないことは前回述べました。

今回は子育て費用というものにメスを入れたいと思います。
子育ての費用は、子供が幼い時に亡くなると多額となります。
しかし、子供が大学に入ればもうそんなには要らなくなります。

したがって、定期保険は掛け過ぎになり保険料が割高なので、今や主力は「収入保障保険」となりつつあります。

収入保障保険は、亡くなった場合には子供が大学を卒業するまで１０万円～２０万円などの金額が毎月年金的に支給されるというものです。
子供が幼い時に亡くなると長きに渡って給付されますが、子供が大学一年の時に亡くなった場合は４年間だけ給付されるという非常に合理的な保険です。
保険料も合理的な分、非常に安く月々数千円程度の掛け金で済みます。

このように、完璧とも見える収入保障保険ですが、やはりインフレには役立たずとなります。

例えば毎月１０万円の給付が約束されている中で、物価が倍になれば実質５万円の価値の給付しかされないことになるからです。


では、インフレ時代にどうやって自分の死に備えればいいのでしょうか？
亡くなった場合に、奥さんが安心して子育てをできる費用をインフレになっても残してあげられる方法が実はあります。



その答えは、家賃収入が１０万円～２０万円程度の収益不動産を購入することです。


仮に１０万円の家賃収入の物件としましょう。
この物件をフルローンを組んで購入します。
そして、団体信用生命（団信）を付けます。

そうすると、亡くなった際には団体信用生命保険が下りてローンが完済されます。
遺族にはローン返済のない純家賃収入を残してあげられるのです。

インフレになれば家賃も上がります。
物価が倍になれば、家賃は１０万円ではなく２０万円になっているでしょう。
この方法ならば、インフレになっても子育て費用をきちんと残してあげられるのです。


収益不動産の購入が、収入保障保険よりも優れた点を３点まとめてみます。

①インフレに対応した収入を残してあげられる。

②ローン完済まで生きた場合には、その後の家賃収入は自分自身の年金的収入となる。しかも、インフレに対応した年金代わりとなる。

③収入保障保険料は最大年間４万円の所得控除なのでせいぜい数千円の節税効果しかない。
これに対して、減価償却等で損益計算上は不動産所得をマイナスにできるので、万単位の節税効果が見込める。


以上のことから、子育て費用の保障は

定期保険＜収入保障保険＜収益不動産購入

という選択になることがお分かりいただけたと思います。

インフレになると、保険は何の保障にもならない！

生命保険は何のために加入するのでしょうか？


答えは、自分が死んだ時に残された方に金銭的な迷惑をかけないためです。



独身か既婚か・子供がいるいない・若いか否かなどを問わずに、亡くなった場合には葬儀が必要になります。

今回は、葬儀費用について考えてみましょう。

インフレになると当然ながら葬儀代も高騰します。


今ならば百五十万円出せば立派な家族葬が出来ます。

ところが、インフレ率が２％だと３６年後には三百万円出さないと同じグレードの葬儀は出来ません。


今二十歳の人が八十歳で亡くなればなんと！４９１万円も必要となります。


葬儀費用を終身保険で準備しましょう。と保険屋さんに言われて百万円から二百万円の終身保険に入っている人が日本には沢山います。

ところが、インフレが進行するとその保険金では葬儀代には足りなくなってしまうのです。


保険がインフレには無力だということがお分かりいただけたと思います。


では、どうすればいいのでしょうか？

葬儀の準備は「現物給付」が一番です！

現物給付サービスであれば、自分が死んだ時にはインフレに関わらず定められた葬儀セットが提供されます。

さらに、面倒な手続きで遺族を煩わすこともないでしょう。


葬儀の現物給付サービスはまだまだマイナーですが、唯一のインフレ対策商品として脚光を浴びる日も近いでしょう。

インフレ対策ファイナンシャルプランナー

アベノミクスによるインフレ率を２％とすると、３６年後には物価は倍になってしまいます。

逆の言い方をすると、円の価値が半分に下がります。


これからのインフレ時代を考えると、
①保険
②貯蓄
③年金
はまったく役立たずになります。


逆に言うと、年金は今の支給水準を維持できます。
今と同じ金額で価値が下がった金額を給付すれば済むからです。


保険会社はえらい儲かるでしょう。
価値の下がった約束した金額を支払えば済むからです。


インフレ時代を迎えて
①保険に代わるインフレに強い未来の保障
②貯蓄に代わるインフレに強い資産づくり
③インフレに強い年金
をプランニングできるインフレ対策ファイナンシャルプランナーとして生きていこうと思います。

ようやく大豊作

トウモロコシが大量に収穫されれば、価格は暴落します。

これは、通貨も同じです。

リーマンショック前、ドル円レートは1ドル＝123円でした。

金融危機回避のために、日本以外の諸外国は量的緩和つまりは自国の通貨を大量に刷りました。
米国は合計200兆円分ぐらいドルを刷ったようです。

為替レートは金利差など様々な要因が作用しますが、最も大きなファクターは「絶対量」なのです。
大量に刷られた通貨は下落して当たり前です。

日本だけが、おそらくはアメリカからの圧力で量的緩和をしませんでした。

ここ数年の円の独歩高はこれが原因でした。
米国のつけを回された格好で、日本の輸出産業およびそこにつながる製造業は大打撃を受けました。

日本を犠牲にして、米国経済はどうやら立ち直ったようです。
そうなると今度は「強いドル政策」に切り替えたようです。
日本に量的緩和を許可したのでしょう。

日本も諸外国と同じ規模の量的緩和をしたとなると、理論的にはリーマンショック前の為替水準まで円安になってもおかしくありません。

今日1ドル100円を抜けましたが、まだまだ進むと私は見ています。

外貨投資、海外投資、不動産投資を益々急がねばならない。

時は来た！

経営とは、変化する環境への適応業である。

環境が変化すれば、それに方針を合わせるのが経営者に求められる資質です。

朝令暮改ができるのが優れた経営者なのです。


去年までのデフレ円高環境において正解だったことが、今年からのインフレ円安の環境においては愚策となります。


逆に、デフレ下においては不正解であった不動産投資は、インフレ下においては「しなければならないこと」となります。

私が不動産投資について言及し出すと、「また急に？」などという方がいますが、私は環境に適合しているだけのことです。


インフレになると、現金資産は目減りします。
ですから、現物資産を持たなければならないのです。

円安になると、円資産は目減りします。
外貨投資、海外投資は必然となります。


インフレと円安対策を同時にできる、海外不動産投資も視野に入れるべきかもしれません。


故橋本真也じゃないけれど、不動産投資は
「時は来た！それだけだ」なのです。

最後のキャンペーンを阻止！

MRI事件がマスコミを賑わしています。

金融庁に対する批判的な論調が多いが、私はそうは思いません。
むしろ、お見事！と言いたいです。


この手の事件においては、最後にキャンペーンをやって集めるだけ集めてトンズラが通例です。

昨年春のスピーシーアービトラージ事件でもそうでした。
あれからもう一年なのですね。

スピーシーの場合、マージンをばら蒔きすぎて胴元には大した金が残っていない。これでは詐欺の責任を負わされるのは割りに合わない。
最後にキャンペーンで思いっきり金を集めてからトンズラしよう！
というように胴元は考えたのでしょう。

このキャンペーンだけで被害金額は百億円を越えていると言われています。

まさに最後っ屁ですね。



MRIも長年の自転車操業タコ足配当で、胴元には大した金が残っていないのでしょう。

春からの募集用のパンフレットを作っていたようですね。
おそらく、最後のキャンペーンを企んでいたのでしょう。
よくぞ、これを阻止していただけたと思います

国にバランスシートを合わせるべき時が来た！

日本国のバランスシートと典型的な日本人のバランスシートは真逆の構造となっています。

日本人特にリタイヤした世代のバランスシートには、ローンなどの負債がほとんどありません。
資産は、ほぼ百％日本円の預貯金や保険資産で持っておられます。

日本国のバランスシートには国債などによる負債がたんまりとあります。
円建ての借金が実に１，０００兆円もあるのです。
日本は世界一の債務国であるが、同時に世界一の債権国としてアメリカを始めとした諸外国にたくさんお金を貸しています。
米国債その他の外貨建て債券という形での資産をたくさん保有しているのです。
また、国有地も多く保有しています。

このように日本国は円建ての借金を多く抱えていて、一方で外貨建て資産と不動産を多く保有しているのです。

国民とは真逆ですね。典型的な日本人は資産は円建てで借金はなしです。

今までのようなデフレ・円高では、国民の円資産は実質上膨らんで来ました。
一方、国の借金は実質上膨らみ、国の資産である外貨建て債券や不動産はどんどん目減りしてきたのです。

昨年までのデフレ・円高においては、国は苦しく国民は楽だったのです。

ところが、アベノミクスでこれは大逆転となるでしょう。
国も日銀も本気です。
インフレ・円安政策をとことんやる決意で、国民がそれを歓迎しているのです。

インフレになると現金は目減りして、不動産は値上がりします。
インフレになると円建ての借金は実質上目減りします。

円安になると円資産は目減りして、外貨建て資産は膨らみます。
円安になると円建ての借金は目減りします。
１＄８０円の時にした１，０００万円の借金は、１＄２００円になればたったの５万ドルで返せるのです。

インフレ・円安が進行すると、日本国の円建ての借金はどんどん目減りします。
さらに、日本国の保有する外貨建て資産と不動産は大きく膨らむでしょう。

反面、国民の円資産はどんどん目減りしていきます。


もうお分かりいただけましたね。
そうなのです。
アベノミクスの真意は、国民の資産を国に移転することにあるのです。

これを見抜けずに目先の空気で喜んでいる人たちはおめでたい限りです。


では、これからどうすればいのでしょうか？
簡単です。
国が自分のバランスシートに有利なことをするのだから、国のバランスシートに合わせればいいだけのことです。

今からでも全然遅くはありません。
外貨建ての資産を多くして、不動産を買いまくる。
円建ての借金はどうせ目減りするので大いにするべき。

私も、今年は大型の収益不動産をフルローンで買いまくろうとしています。

都心の物件は、自分が賃貸で住むのが割安

都心の分譲ワンルームを悪徳業者は売っているが、絶対に引っかからないでもらいたい。

地方都市と都心の土地代を比べると、数十倍から数百倍にもなる。
自分が物件を買うのは極めて高いということをご理解ください。

一方、家賃はどうだろうか？
そんなに差はありますか？
地方都市のワンルームが家賃３万円で、都心がその百倍の３００万円はあり得ないでしょう。

そうなのです。
都心の物件は、物件代金は高く、家賃は割安なのです。

こんなものを買うのは馬鹿であり、売るのは悪である。

都心の物件の家賃は割安なのだから、自分が借りて住むほうに回るのが正解なのである。

不動産取引と消費税

土地は、消費しないので土地取引には一切消費税は課されません。

では、建物の取引はどうでしょうか？

一番簡単な覚え方は、売主が課税業者であれば消費税が掛かり、売主が非課税業者ならば掛からない。という覚え方です。

新築は建物代をデベロッパーという課税業者に支払うので住居棟・テナントビルを問わず消費税が掛かります。

では、中古物件の場合はどうなるのでしょうか？

住居の家賃は非課税です。
ですから、売主が専ら住居棟の賃貸経営者の場合は非課税の業者となります。
ほとんどの場合において、非課税となります。
不動産物件は価格が大きく、さらにこれから消費税率は１０％になるので、この非課税というのは大きなメリットと言えるでしょう。
ですから、中古の住居棟一棟買いがおススメなのです。

悪徳ワンルーム業者は新築物件を売っています。
消費税の面からもさらに割高になるので絶対に引っかからないようにしましょう。

オフィスの賃料は消費税が掛けられます。
したがって、テナントビル経営者は課税業者ですので、中古でも建物の売買には消費税が掛かります。

消費税は重要なことなので覚えておきましょう。

人口が減ったら…

「これから日本の人口は減るので、賃貸マンションなんか経営してもあかんやろ！」
とおっしゃる方がいます。

これは、不動産経営だけに当てはまることなのでしょうか？
人口が減れば、どんな業種もお客様が減るのは一緒のことなのです。


「これから日本の人口は減るので、ケーキ屋なんか経営してもあかんやろ！」
ケーキ屋のところを、車屋、ラーメン屋など何に置き変えても同じことです。

もちろんあなたの今やっている業種にも当てはまるでしょう。

では、人口が減るからあなたはその仕事を辞めるのですか？
そんなことはないですよね。

それから、これから人口が減るという資料はありますが、それはあくまでも何の対策も行わない場合です。
１００年で人口が３分の１になれば日本国は滅びてしまいます。

人口対策は必ずなされると、私は読んでいます。

賃貸不動産経営には免許は要らない

不動産の仲介媒介、不動産の売買を業として行うことは宅建業として宅建業法の規制を受けます。
したがって、宅建の免許なしにこれらを行うことは宅建業法違反となります。

しかしながら、賃貸事業だけは宅建業法の規制対象外となっています。
ですから、収益不動産投資事業を自分が行うのには宅建の免許は不要です。
試験の苦手な方も不動産オーナーになれます。

但し、「売買」を業として行うことは宅建業となりますので免許が要ります。

賃貸不動産業を営んでいたところ、たまたま相場が良くなって、売却したら利益を得た。
というのは業としての売買には該当しません。

ところが、最初からキャピタルゲイン狙いで不動産を仕入れることは宅建業となります。

バブル期までとは異なり、こんな人はいないでしょうから安心ですね。

最初から損する計画で事業やってどうするの？

不動産経営をわざと赤字にして、サラリーマンの給与所得を損益通算して節税を図る。
これ、バブル期までのノウハウですよ！

バブル崩壊までの日本では、不動産価格は年々上がっていくのが当たり前とされていました。
また、物件価格の高騰によって賃料利回りは下がり、ローンを組むとキャッシュフローが生まれなくなっていました。

そこで、考え出されたのが損益通算で税金の圧縮を図り、節税分も返済原資に回してひたすら耐えしのぐ。
耐えしのげさえすれば、毎年価格は右肩上がりなのですから適当な時に売却すれば持ち出しなしに確実に値上がり益（キャピタルゲイン）を得られますよ。
という訳です。

そう、この投資方法はキャピタルゲイン狙いなのです。

では、今のご時世でこれをやったらどうなりますか？

節税分まで返済につぎ込んでひたすら耐えしのいだあとは何がありますか？
１５００万円で買った物件が２０００万円で売れると思っていますか？

耐えて耐えて耐えたあとに待っているのは確実なキャピタルロス（売却損）です。

お分かりいただけましたでしょうか？
儲かるのは悪徳業者だけなのです。

バブル崩壊後の不動産投資では「キャピタルゲイン」を狙ったらダメなのです。
インカムゲイン（家賃収入）でキャッシュフローを出し、そのキャッシュフローによって不動産経営の規模を大きくしていく。
これが現在の日本でできる方法なのです。

だいたい、これから事業やるのに計画的に赤字っておかしいでしょう。

不動産経営で毎年赤字出してると「無能大家」と烙印を押されて、二度と銀行融資も受けられないでしょう。

キャッシュフローの出ない物件買わされてどうするの？

収益不動産でしてはならないこと。
それはキャッシュフローの出ない物件を買うことです。

すでに資産家の人はともかく、これから資産家になりたい人はキャッシュフローにこだわらないと資産家には絶対になれません。

毎月の収益不動産が生む純家賃（管理費など諸経費を差し引いた正味の家賃）から、銀行などへの借入金の返済額を引いたものが手元に残るキャッシュフローです。

これが無くて、何のための不動産投資ですか？

悪徳業者に分譲ワンルーム一室を買わされると、このキャッシュフローはまず出ません。
割高で買わされているのは言うまでもありません。

一棟買いだと割安でかつ土地が丸々付くので、資産価値が高く銀行の評価も高い。

分譲はまったくこの逆なのです。

毎月５万円の家賃収入を得て、返済が６万円。
何のために不動産経営をやるのですか？

収益不動産投資は、事業として経営をするのですよ！

あなたが何か店をやろうとして銀行から借り入れて開業するとします。
月々の返済よりも、月々の利益が多く、手元にキャッシュフローが残らないとやる意味ないでしょう？

不動産投資も同じですよ！

何？不動産経営を赤字にしとけばサラリーマンの所得と損益通算して税金が安くなると言われた？
こら！悪徳業者いいかげんにしろよ。

これについてはまた次回。

不当利得を返還せよ！

投資詐欺で得た利益はすべてが「不当利得」です。

投資詐欺というのは俗称ボンジースキームというもので、謳われている運用が実際には行われておらず、後から投資した被害者のお金が先に投資した人への配当や営業マージンに回されているネズミ講です。

ですから、営業マージンだけでなく、純粋な客として早期に投資して得た配当による利益も「不当利得」なのです。
その配当は自分が投資したお金の運用益ではありません！
後から投資した被害者のお金が源泉ですよ！

即刻、不当利得は返還せよ！

自分が出した元金以上の配当を得た部分は不当利得です。

１２１ファンド、スポーツアービトラージ、マー〇ラス、アライド、フル〇ライト、などなど。

こういった投資詐欺では、胴元にはあまりお金が残っていません。
ですから、不当利得をすべて返還させないと被害者の被害金は回復できないのです。

豊田商事事件では営業社員は給料を返還させられました。八葉会ではコミッション全額返還させられました。
不当利得を得た人は返還しなさいよ！
そこの髪の薄いあなたですよ。

不当利得を返還しない不届きな輩は、国税の追及にあうべきです。
主宰者は、誰にいくら払ったかを公表しなさい。

どうやら、アービトラージはこれをしたようですね。

億の富の作り方・不動産編

収益不動産投資で、億の富を作るプロセスを考えてみましょう。


年収数百万円の普通のサラリーマンやOLが純資産で億単位の富を築き、老後の安定した生活を勝ち取れる、まさに現代に残された錬金術と言えるでしょう。


話を分かりやすくするために、ここでは諸経費と税金は無視しています。
また、建物の減価や家賃の変動も無視します。


５０００万円のアパート一棟を自己資本５００万円、銀行借り入れ４５００万円で購入することをスタートとしましょう。

４５００万円を２０年ローンを組み年間返済額を３００万円、家賃収入を年間５００万円とします。


家賃収入でローンを返せば年間に２００万円手元資金が生まれます。
これをキャッシュフローと言います。

このキャッシュフローが生まれる物件を購入することが最も大切なのです。
（分譲ワンルームマンション投資ではこのキャッシュフローは生まれません。
物件が割高だからです。）

そうすると、２年半で５００万円のキャッシュフローが生まれるので、ここでもう一棟同じ規模のアパートを購入します。


一棟目の借り入れ金は２年半の返済で５００万円減ったとします。


この時点で、
総資産１億円、
借り入れ金総額８５００万円、
純資産は１５００万円です。


ここからの２年半で、今度は２棟のアパートからキャッシュフローが合計１０００万円生まれています。

返済も進み、一棟目の借り入れ残高は３５００万円に、二棟目は４０００万円になっています。


スタートから五年後には、自己資本１０００万円
銀行借り入れ９０００万円で、
１億円のマンション一棟買いを出来るようになります。


この時点で、
総資産２億円
借り入れ金総額１億６５００万円、
純資産３５００万円になっています。

純資産がどんどん膨らんでいます。（もともとの自己資本（純資産）は５００万円）


ここからまた２年半経てば、２棟のアパートと一棟のマンションで今度はなんと２０００万円のキャッシュフローが生まれています。

返済も進み、借り入れ残高は、
一棟目は３０００万円に、二棟目は３５００万円に、三棟目のマンションは８０００万円にと順調に減っています。


スタートから七年半後に、自己資本２０００万円、
借り入れ１億８０００万円で、２億円のマンションを一棟買いします。


この時点で、
総資産四億円、
借り入れ金総額３億２５００万円、
純資産７５００万円になっています。


純資産１億円が見えてきました。


ここからさらに２年半後、スタートからちょうど１０年後を見てみましょう。


返済は進み、借り入れ金残高は一棟目が２５００万円に、二棟目が３０００万円に、三棟目が７０００万円に、四棟目が１億６０００万円に減っています。
合計残高は２億７５００万円に減っています。


さらに、キャッシュフローが二年半で４０００万円生まれています。


総資産４億４０００万円
借入金残高２億７５００万円
純資産１億６５００万円になります。


普通のサラリーマンがわずか１０年で２億円近い純資産を築けたことになります。

しかも年間家賃収入４０００万円になっています。
借り入れ返済２４００万円を引いても、年間に１６００万円のキャッシュフローが生まれています。



もちろん、実際には諸経費や税金は掛かりますし、建物は減価します。


それを差し引いても、億の富が築けているでしょう。

このように、借り入れというレバレッジをかけて収益不動産を購入し、家賃収入が生み出すキャッシュフローによって次々に物件を購入していく。

そこには才能も能力も要りません。

まさに、現在の錬金術と言えるでしょう